Vorsicht beim Kauf oder Investitionen in Immobilien in Thailand

Vorsicht beim Kauf oder Investitionen in Immobilien in Thailand

Phuket. So mancher Ausländer träumt von einem eigenen Stück Land, einem Haus oder ein Apartment in Thailand. Dass es für Ausländer in Thailand dabei vieles zu beachten gilt, wissen leider die wenigsten. Sie zahlen einfach das geforderte Geld, übertragen das Eigentum und denken, damit wäre nun alles erledigt. Aber nicht in Thailand.

Dass es in Wirklichkeit alles ganz anders aussieht, erfahren viel Käufer erst hinterher und viel zu spät. So mancher Ausländer hat hier nicht nur viel Geld und Zeit, sondern oft genug auch seine Nerven verloren.

Khun Panuwat Somrit ist ein Anwalt auf Phuket, der sich auf Immobilien spezialisiert hat

Khun Panuwat Somrit ist ein Anwalt auf Phuket, der sich auf Immobilien spezialisiert hat

Khun Panuwat Somrit ist ein Anwalt auf Phuket, der sich auf Immobilien spezialisiert hat. Er schloss sein Studium mit einem Bachelor-Abschluss in Rechtswissenschaften an der Universität Ramkhamhaeng ab und praktiziert auf Phuket seit sechs Jahren. Er rät zur Vorsicht beim Kauf und bei Investitionen in Immobilien auf Phuket. Natürlich gelten seine gut gemeinten Ratschläge nicht nur für Phuket.

In einer Kolumne der PhuketGazette spricht er darüber, was beim Kauf oder bei Investitionen von Immobilien zu beachten ist.

„Der Kauf oder die Investition in Immobilien kann wie eine gradlinige und einfache Transaktion erscheinen. Sie zahlen einfach den Kaufpreis, bekommen ihr Eigentum und das war es dann auch schon. Aber so einfach ist es in Thailand nicht“, betont er.

Wenn es so einfach wäre, dann gäbe es nicht so viele Fragen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie. Bei vielen Ausländern fangen die Probleme erst an, nachdem sie ihr angebliches Eigentum bereits gekauft haben. Viele dieser Fälle erscheinen später vor Gericht und hier müssen sie dann für ihr Recht kämpfen. Das ist in den meisten Fällen eine riesige Verschwendung von Zeit und Geld, warnt er.

Erst im März dieses Jahres wurde ein solcher Fall bei Aspasia bekannt. Zehn ausländische Mieter des Luxus Resort „The Aspasia Phuket Resort“ trafen sich mit Gouverneur Chamroen Tipayapongtada in der Provinzhalle um sich über das Management des Luxus-Resorts zu beschweren. Dabei wurden sie von ihrem holländischen Sprecher Jan Cornelis van Zuilekom vertreten. Der ThailandTIP hatte über diesen Streit berichtet.

Herr Zuilekom, der sich selber als Eigentümer bezeichnete beschwerte sich darüber, dass die Hausverwaltung ihm und den anderen Mietern einfach den Strom und das Wasser abgedreht hatte.

Die Mieter wollten von der Hausverwaltung Einblick in die Unterlagen der Finanzverwaltung ihrer Wohnanlage haben. Das wurde von der Verwaltung einfach abgelehnt.

„Wir wollen nur den Finanzbericht darüber sehen, wie das von uns eingezahlte Geld bisher ausgegeben wurde. Aber die Hausverwaltung verweigert uns diesen Bericht“, sagte Herr van Zuilekom. „Es scheint so, als wären die Ausgaben nicht transparent. Außerdem wollen wir das Management wechseln“, fügte er hinzu.

Das Management – Team behauptete dagegen, dass die Mieter laut ihrer Verträge kein Recht hätten, um Einblicke in die Berichte zu nehmen. Nachdem sie dann die Zahlungen für Strom und Wasser verweigert hatten, habe man sie bestraft und die Versorgung einfach abgeschnitten, erklärte das Management. All dies, so das Unternehmen, könne man deutlich in der Management – Vereinbarung nachlesen.

Dies alleine schon sollte für viele andere Käufer eine gute Lektion und eine Lehre sein, entsprechende Vorsicht walten zu lassen und sich die Verträge vor einem Kauf genau anzusehen bzw. durchzulesen. Leider gibt es auf Phuket und in Thailand viele solcher Fälle, in denen sich die Kunden nicht die Mühe gemacht haben, sich auch das Kleingedruckte in einem Vertrag genau anzusehen.

Die Mietverträge wurden zwischen unserem Kunden als Bauherr und den ausländischen Mietern als juristische Personen abgeschlossen. Unser Kunde ist verpflichtet, sich dabei an die Mietverträge zu halten“, hatte das Aspasia Management dazu erklärt.

„Die Pächter haben sich dabei ebenfalls an ihre langfristig abgeschlossenen Mietverträge zu halten. Aus den Verträgen geht eindeutig hervor, dass die juristischen Personen dabei als Mieter bezeichnet werden. Aus dem Mietvertrag geht weiter hervor, dass die Mieter eine Verwaltungsgebühr auf Festhonorarbasis an die Hausverwaltung zu zahlen haben. Für diese Gebühr erhalten die Mieter eine spezifische definierte Leistung“, erklärte der Vertreter des Resort weiter.

Das Problem mit dieser Anordnung ist die Unkenntnis der beiden Parteien – der Käufer und der Projektträger – über den Managementplan oder den Managementvertrag, der erst nach dem Kauf der Immobile erstellt wurde, sagt Anwalt Panuwat Somrit.

Der Käufer oder der Investor konzentriert sich meistens auf den Kauf und auf die Verkaufs Vereinbarung. Aber leider beachtet niemand dabei den Management – Plan. Die meisten Käufer und Investoren sind sich nicht bewusst, was sonst noch zahlen müssen, oder welche Bedingungen weiterhin gelten, wenn sie erst einmal in dieser Eigenschaft leben, nachdem sie bereits der Besitzer geworden sind.

Pacht und Eigentum: Es gibt zwei Arten von Immobilien.

Pacht ist eine langfristige Vermietung, die auf maximal 90 Jahre ausgelegt werden kann. Dabei gilt zu beachten, dass der Vertrag immer nur 30 Jahre gültig ist und danach für weitere 30 Jahre erneuert werden muss.

Eine Eigentums Transaktion ist dagegen, wenn Sie die Immobilie tatsächlich kaufen.

Jede Immobilie in Thailand fällt unter das thailändische Thai Recht, und für jeden privaten Unternehmer gelten dabei seine eigenen Vorschriften. Daher sollten Investoren, vor allem Ausländer, äußerst vorsichtig sein. Sie sollten die für sie geltenden Gesetze genau studieren, bevor sie sich entscheiden, im Rahmen eines Eigentums oder Pachtvertrags zu kaufen oder zu leasen.

Die meisten Käufer sind vorsichtig bei der Entscheidung, wie viel sie von vorne herein selber zahlen müssen und wie viel Kapital sie noch von einer Bank leihen müssen. Allerdings sind das noch die geringsten Probleme. Erst danach passieren die Dinge, die so viele Probleme verursachen, warnt Herr Panuwat weiter.

Zum Beispiel behält sich der Eigentümer in einigen Fällen das Recht vor, die Höhe der Wartungsgebühren, die sie pro Jahr bezahlen müssen, selber zu bestimmen.

Sie haben das Recht, die Finanzunterlagen, welche zur Verwendung der Wartungsgebühren geführt werden, einzusehen und zu prüfen. Ebenso steht ihnen das Recht zu, die Arbeiten der juristischen Person zu prüfen. Dies gilt im Regelfall für die Besitzer von Eigentumswohnungen.

Bei anderen Arten von Eigentum hat der Projekteigentümer oder das Management das Recht, selber zu entscheiden, wie die Wartungsgebühren verteilt und genutzt werden. Dabei können sie sogar ihren eigenen Preis für den Strom und das Wasser selber festlegen und bestimmen. Der Mieter oder die Eigentümer haben dabei kein Recht, Einblicke in die Unterlagen des Managements zu nehmen. Sie müssen nur wie gefordert, die Verwaltungs- bzw. Wartungsgebühren bezahlen.

Letzten Endes hängt also alles von der Management-Vereinbarung zwischen dem Käufer und dem Projekteigentümer ab.

„Als Anwalt rate ich allen betroffenen Parteien dringend, die Management-Vereinbarung vor dem Kauf oder einer Investitionsentscheidungen genauestens zu studieren. Darin wird festgelegt, welche Verantwortung im Bereich des Managements liegt und welche Rechte sie noch haben, nachdem sie das Projekt bereits gekauft haben“.

„Seien sie vorsichtig: Lesen sie sich die Management-Vereinbarung vor einem Kauf durch und beschränken sie sich nicht nur auf den Kauf und den Kaufvertrag“, warnt Anwalt Panuwat Somrit.

 

Quelle: PhuketGazette