Der Wohnungsmarkt in Pattaya ist zum Stillstand gekommen

Der Wohnungsmarkt in Pattaya ist zum Stillstand gekommen

Pattaya. Der Wohnungsmarkt sowie der Markt für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen in und um Pattaya ist in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Wer durch Pattaya oder durch Jomtien fährt kann mit eigenen Augen sehen, dass jeder freie Platz genutzt wird, um neue Häuser oder Eigentumswohnungen aus dem Boden zu stampfen.

Am Ende des Jahres 2016 wurden insgesamt 73.660 neue Einheiten fertiggestellt und in dem zuständigen Land Amt in Pattaya registriert und angemeldet.

Dabei hat sich vor allem in den letzten Jahren Jomtien als neuer modischer Bereich für den Bau von Eigentumswohnanlagen heraus kristallisiert. In den fünf von einem Marktforschungs-Institut untersuchten Gebieten rund um Pattaya kann Jomtien demnach das höchste Angebot an fertigen Einheiten bieten. Untersucht wurden:

  1. Wongamat,
  2. Pattaya,
  3. Pratumnak,
  4. Jomtien
  5. und Na Jomtien.
Wohnungsmarkt Pattaya
Wohnungsmarkt Pattaya

 

Pattaya steht zwar noch an zweiter Stelle, wobei allerdings Grundstücke oder Land in der Nähe des Strandes mehr als knapp und vor allem sehr teuer geworden sind. Viele Entwickler von neuen Projekten müssen sich deshalb nach anderen Standorten umsehen, die weiter vom Strand entfernt sind.

Dabei war bereits in 2016 abzusehen, dass sich der Markt für Häuser und vor allem Eigentumswohnungen stark abgekühlt und verlangsamt hatte. Die neuen Einheiten sind zwar fertig gestellt, aber die potenziellen Käufer haben bereits seit Monaten eine Pause eingelegt. Viele verfügbare Einheiten stehen leer und können nicht an den finanzkräftigen Kunden verkauft werden.

Im ersten Halbjahr 2016 wurden gerade einmal noch 307 neue Einheiten an die Kunden verkauft. Obwohl sich die Gesamtleistung auf knapp 1.800 Einheiten in der zweiten Jahreshälfte verbesserte, war 2016 mit Abstand das schlechteste Verkaufsjahr in den vergangenen sechs Jahren.

Die schlechte Binnenkonjunktur und andere weitere negative Faktoren haben die Stimmung unter den ausländischen und thailändischen Käufern stark beeinflusst.

Bauen-in-PattayaVor allem die Schwächung des russischen Rubel hat sich besonders in Pattaya, angesichts der Popularität der Stadt für die russischen Besucher, von denen sich viele gerne eine Eigentumswohnung in Pattaya kaufen würden, negativ bemerkbar gemacht.

Obwohl sich die Zahl der russischen Besucher die nach Thailand kommen mittlerweile wieder verbessert hat, bleibt der Immobilien Markt davon unbeeindruckt. Mehr Besucher bedeutet nicht auch gleichzeitig eine Steigerung bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen, mussten die Bauherrn jetzt feststellen und lernen.

Bauen-in-Pattaya_02Darüber hinaus hat die riesige Anzahl von fertig gestellten und nicht verkauften Einheiten mittlerweile auch die Entwickler dieser teils riesigen Wohnblöcke gebremst. Gegenüber den im Zeitraum von 2011 bis 2015 durchschnittlich fast jährlich verkauften 15.000 Einheiten sind die rund 2.100 verkauften Einheiten im Jahr 2016 ein mehr als deutliches Zeichen für einen starken Rückgang im Immobilien Sektor. Das haben auch die Entwickler erkannt und verhalten sich mittlerweile ebenfalls sehr zurück haltend.

Jomtien und Na-Jomtien waren für die Entwickler die vielversprechenden Standorte für einen Neubau von Eigentumswohnanlagen in den letzten Jahren. Das wurde auch dadurch positiv beeinflusst, da in diesem Bereich noch zahlreiche attraktive Grundstücke zur Verfügung standen.

Insbesondere in Jomtien wurden zahlreiche, zum Teil auch günstige Neubauten aus dem Boden gestampft. Dabei ist vor allem Na-Jomtien noch einer der wenigen Orte, an denen noch einige Strandgrundstücke zu haben sind. Allerdings sind die meisten davon bereits als Baustellen zu erkennen auf denen in der Zukunft weitere Eigentumswohnungen entstehen sollen oder werden.

Eines dieser großen Projekte, das aufgrund der schlechten Abverkäufe gestoppt und im November auf Eis gelegt wurde ist das sechste Element (Sixth Element) der Entwickler Gruppe „wohlriechendes Eigentum“ (Fragant Property).

Das sechste Element (Sixth Element) der Entwickler Gruppe „wohlriechendes Eigentum“ (Fragant Property).
Das sechste Element (Sixth Element) der Entwickler Gruppe „wohlriechendes Eigentum“ (Fragant Property).

Die durchschnittliche Übernahmequote im Eigentumsmarkt in Pattaya lag zum Ende des Jahres 2016 bei etwa 83 Prozent. Etwa rund 10.000 nicht verkaufte, aber „fertig zum Einzug“ (ready to move in) stehende Einheiten wurden trotz zahlreicher Sonderangebote, Senkung der Makler Gebühren, versprochenen Steuervergünstigen und einem staatlichen Konjunkturprogramm in den ersten vier Monaten des Jahres 2016 nicht an den Mann bzw. Käufer gebracht.

Colliers-International-Thailand-Research_01

Angesichts der relativ geringen Anzahl von Projekten in Wongamat gibt es hier demzufolge auch die geringste Anzahl an leerstehenden verfügbaren Einheiten. Das liegt auch daran, dass einige abgeschlossene Projekte wegen ihrem nahen Standort zum Strand großes Interesse bei den Käufern geweckt hat.

Auch in Jomtien wurde in den letzten Jahren eine überdurchschnittliche Verkaufsrate von fertigen Einheiten gemeldet. Das lag in der Vergangenheit an den zahlreichen russischen Käufern, die offenbar eine Vorliebe für Jomtien entwickelt hatten. Dazu beigetragen haben sicherlich auch die zahlreichen Geschäfte, Restaurants und Hotels in Jomtien, die ihre Preislisten, Speise- und Getränke Karten sowie ihre Leuchtreklamen und Werbebroschüren in russischer Sprache verfasst hatten.

Dagegen wurden in Na-Jomtien, trotz der großen Zahl an Eigentumswohnungen die in den letzten Jahren gebaut wurden, darunter auch einige große Projekte mit mehr als 900 Wohneinheiten, nur eine geringe Nachfrage gemeldet.

Die Nachfrage nach Wohneigentum in und um Pattaya hat sich bisher nicht erholt und ist immer noch weiter Rückläufig. Die Entwickler kümmern sich zur Zeit mehr um die Fertigstellung der bereits begonnenen Projekte und lassen ihre Planungen für weitere Neuentwicklungen in der Schublade liegen.

Obwohl wieder mehr Chinesen und auch einige japanische Käufer sich für Pattaya interessieren, können sie den steilen Rückgang der russischen Käufer, die seit vielen Jahren die größte ausländische Käufergruppe in Pattaya war, nicht abfangen.

Laut den Angaben der Makler liegt der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnungseinheit bei angeblichen 82.500 Baht pro Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht einer Zunahme von etwa fünf Prozent seit 2015.

Da die Makler versuchen, den zurück gehenden markt abzufangen, haben sie auch die Preiserhöhungen bei moderaten 3- 5 Prozent angesetzt.

Dabei haben die Eigentumswohnungen in Wongamat und im Bereich von Pratumnak bisher die höchsten Preise und werden mit etwa 130.000 Baht pro Quadratmeter Wohnfläche angeboten. Vor allem in der letzten Zeit sind die Preise in Pratumnak deutlich höher als vergleichbare Projekte in den anderen Bereichen gestiegen.

Einige neue Projekte in der Gegend haben Startpreise, die deutlich über 100.000 Baht pro Quadratmeter liegen.

Die Durchschnittspreise an allen Standorten dürften in diesem Jahr 2017 vermutlich ähnlich oder nur geringfügig höher als im letzten Jahr 2016 liegen. Zwar sind zahlreiche Projekte bereuts abgeschlossen und fertig für einen Einzug des Käufers, aber die Markt Nachfrage bleibt weiterhin gedämpft und zurückhaltend.

 

  • Quelle: Colliers International Thailand Research