BANGKOK. Das Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom vergangenen Donnerstag, mit dem der Erhalt der Mitteilung über die Absicht zum Bau oder zur Änderung des Gebäudes für das bereits fertiggestellte und übertragene 50-stöckige Eigentumswohnungsprojekt Ashton Asoke widerrufen wurde, löste in der Öffentlichkeit großes Aufsehen aus und ließ die Menschen neugierig auf den Fall und seinen möglichen Ausgang zurück.
WAS IST DER HINTERGRUND DIESES FALLS?
Laut der Facebook Seite von House & Condo Lawyer (www.facebook.com/housecondolawyer) befand sich auf dem Grundstück, auf dem Ashton Asoke liegt, zuvor ein Abschnitt neben der Asok Montri Road, der dem vorherigen Grundbesitzer gehörte.
Dieses Gebiet wurde jedoch für den Bau der Blauen Linie enteignet.
Infolgedessen hatte das verbleibende Grundstück keinen Ausgang zur Asok Montri Road, was den Vermieter dazu veranlasste, eine Klage einzureichen, um eine Ein- und Ausfahrt zu beantragen.
Schließlich erhielt der Vermieter „einen notwendigen Weg von 6,4 Metern Breite“ auf der Südseite des Grundstücks.
Als Ananda Development Plc, Entwickler von Ashton Asoke, das Grundstück am 23. Januar 2014 erwarb, war das Unternehmen berechtigt, einen niedrigen Turm mit einer Höhe von höchstens 23 Metern oder höchstens acht Stockwerken zu errichten, da das Grundstück nur einen 6,4 Meter breiten Zufahrtsweg hatte.
Nach dem Bauaufsichtsgesetz muss bei Grundstücken mit Hochhäusern oder besonders großen Gebäuden mit einer Gesamtfläche von mehr als 30.000 Quadratmetern eine Seite des Grundstücks mit einer Länge von mehr als 12 Metern, die an eine öffentliche Straße angrenzt, eine Fahrbahnbreite von mindestens 18 Metern aufweisen. Darüber hinaus müssen öffentliche Straßen eine Fahrbahnbreite von mindestens 18 Metern haben.
Damals beantragte Ananda eine Baugenehmigung für den Bau eines siebenstöckigen Eigentumswohnungsturms mit 23 Einheiten sowie Büroräumen und Parkmöglichkeiten. Die Gesamtfläche betrug 10.013 m², inklusive 213 Parkplätzen.
Ananda schlug daraufhin der Mass Rapid Transit Authority of Thailand (MRTA) vor, den ursprünglich notwendigen Weg von 6,4 Metern Breite auf die Nordseite des Grundstücks zu verlegen und die Breite auf 13 Meter zu erweitern.
Im Gegenzug bot der Bauträger der MRTA eine Entschädigung und den Bau von Parkmöglichkeiten im Wert von 97 Millionen Baht an, die am 4. Juli 2014 ein Benutzungsschreiben genehmigte und herausgab.
Dies könnte den Bau eines großen Gebäudes mit einer Gesamtfläche von mehr als 30.000 m² ermöglichen, in Übereinstimmung mit dem Baukontrollgesetz, das vorschreibt, dass eine Seite des Grundstücks mindestens 12 Meter lang sein muss und mindestens an eine öffentliche Straße mit einer Breite von 18 Metern angrenzen muss.
Am 23. Februar 2015 reichte Ananda einen Antrag auf Bau und Änderung des ursprünglichen Antrags für ein 50-stöckiges Eigentumswohnungsgebäude mit 783 Wohneinheiten ein. Die Einreichung erforderte mehrere Überarbeitungen der Details, die einige Male angesprochen und geändert wurden.
Jedes Mal wurde eine „Bescheinigung über die Absichtserklärung zum Bau, zur Änderung, zum Abriss oder zur Verlegung von Gebäuden“ ausgestellt.
Liegen keine weiteren Einwände oder Änderungsbedarfe vor, erhält der Bauträger „eine Empfangsbescheinigung über die Errichtung, Änderung oder den Abriss von Gebäuden“, um mit dem Projekt fortfahren zu können.
Am 2. Juni 2016 reichten die Stop Global Warming Association und 15 Anwohner in der Nähe des Projektstandorts Klage beim Zentralen Verwaltungsgericht ein.
Am 28. Februar 2018 lehnte die Bangkok Metropolitan Administration (BMA) die Ausstellung einer Baubescheinigung für Ashton Asoke ab. Dies ist der letzte Schritt, der erforderlich ist, bevor die Eigentumsübertragung registriert werden kann. Infolgedessen war es nicht möglich, das Eigentum an dem Projekt wie im Kauf- und Verkaufsvertrag festgelegt auf die Kunden zu übertragen.
Der im Kaufvertrag für das erste Grundstück festgelegte Termin für die Fertigstellung und Übergabe der Eigentumswohnungseinheiten war der 26. März 2018. Eine Übertragung konnte jedoch weiterhin nicht erfolgen, da kein Baunachweis vorlag.
Infolgedessen bot der Entwickler den Kunden drei Optionen an: eine Rückerstattung der Anzahlung mit Zinsen zu erhalten, ihre Einheiten gegen ein anderes von Ananda entwickeltes Projekt auszutauschen oder zu warten, bis die Übertragung möglich wurde. Es stellte sich heraus, dass 20 % bzw. 170 Einheiten ihre Absicht zum Ausdruck brachten, eine Rückerstattung zu beantragen.
Der Schwung kam am 4. Juni 2018 zugunsten von Käufern und Entwicklern, als der urteilende Ausschuss anordnete, die frühere Anweisung des örtlichen Beamten zu „widerrufen“, der die Baubescheinigung für das Projekt nicht ausgestellt hatte.
Kurz darauf wurden die Einheitenübertragungen zum ersten Mal freigegeben, als am 11. Juni 2018 die Baubescheinigung für das Ashton Asoke ausgestellt wurde.
Drei Jahre später kam es erneut zu einem Wendepunkt, als das Zentralverwaltungsgericht am 30. Juli 2021 per Beschluss den „Eingang der Bauabsichtsanzeige „Aktion, Änderung, Abriss und Verlegung des Gebäudes“ und „Der Erhalt der Benachrichtigung über den Bau, die Änderung, den Abriss und die Verlegung des Gebäudes“ in insgesamt vier Exemplaren, mit rückwirkender Wirkung widerrief.
Am vergangenen Donnerstag entschied das Oberste Verwaltungsgericht, den Entzug der Baugenehmigung für Ashton Asoke aufrechtzuerhalten, nachdem die Stop Global Warming Association einen Antrag gestellt hatte.
Srisuwan Janya, der Präsident des Vereins, und 15 weitere reichten eine Klage gegen den Direktor des Watthana-Distrikts, fünf Einzelpersonen und Ananda MF Asia Asoke ein, ein Joint Venture zwischen Ananda und Mitsui Fudosan, einem japanischen Entwickler.

Warum wurden die Quittungen widerrufen?
Nach der Entscheidung des Gerichts kann auf dem Grundstück kein besonders großes Gebäude errichtet werden, da es nicht über mindestens eine Seite mit einer Länge von mindestens 12 Metern verfügt und an eine öffentliche Straße mit einer Mindestbreite von 18 Metern angrenzt, wie es in dem Kontrollgesetz zur Bebauung heißt.
Obwohl Ananda über das Schreiben der MRTA verfügt, in dem die Erlaubnis erteilt wird, einen Teil des MRTA-Grundstücks mit einer Breite von 13 Metern als Ein- und Ausgang zur Asok Montri Road zu nutzen, ist es nicht möglich, dieses Schreiben als Teil seines Grundstücks aufzunehmen, das für die Einreichung zum Bau von Ashton Asoke eingereicht werden soll.
Das Gericht führte aus, dass das Grundstück nicht Ananda gehörte, sondern der MRTA, die es durch Enteignung erlangt hatte. Enteignetes Land ist für die öffentliche Nutzung bestimmt, nicht für die Nutzung durch den privaten Sektor.
Darüber hinaus behält sich die MRTA das Recht vor, die Lage des genehmigten Landes zu ändern oder zu ergänzen, die Größe des genehmigten Landes zu verringern oder Maßnahmen zu ergreifen, die sich auf das gesamte Land oder einen Teil davon auswirken, für die der Genehmigungsberechtigte keine Entschädigung verlangen kann.
Unter Berücksichtigung dieser MRTA-Verordnung stellte das Gericht fest, dass die Ein- und Ausfahrt von Ashton Asoke zur Asok Road geändert oder für die Nutzung als Zugangspunkt für Feuerwehrfahrzeuge ungeeignet gemacht werden kann, solange das Projekt besteht.
„Dieses Grundstück wird keine Probleme haben, wenn das Land vom Department of Highways oder der BMA enteignet wird, da dort Vorschriften für Straßenverbindungen gelten“, sagte Kanyapas Tantivatanasatien, Immobilienanwalt und Berater bei der Anwaltskanzlei Prompt Assist, dem Eigentümer des House & Condo Anwalts-Facebook-Seite.
Wenn das Land jedoch von MRTA, der State Railway of Thailand oder der Expressway Authority of Thailand enteignet wird, kann es zu Problemen kommen. Einige Landenteignungen führen dazu, dass das Land unzugänglich wird oder keine Straßenanbindungen besteht.
Infolgedessen müssen Grundstückseigentümer möglicherweise eine Klage einreichen, um die erforderliche Ein- und Ausfahrt zu erwirken. Aber diese Organisationen haben keine Vorschriften für Straßenverbindungen, sodass Grundbesitzer möglicherweise das Land pachten müssen, um es als Ein- und Ausgang zu nutzen, der nicht für die Beantragung der Landzuteilung oder den Bau eines Gebäudes genutzt werden kann, sagte Frau Kanyapas.
Was wird nach dem Urteil passieren?
Frau Kanyapas sagte, die Entscheidung des Gerichts werde alle nach Ausstellung dieser Quittungen erhaltenen Genehmigungen und Lizenzen ungültig machen. Dazu gehören die Baugenehmigung, die Baunutzungslizenz und die Eigentumsurkunde für Eigentumswohnungen.
„In der Praxis werden diese Dokumente nicht automatisch widerrufen, bis jemand, normalerweise der Kläger, dies beantragt“, fügte sie hinzu.
Vor zwei Tagen (31. Juli 2023) gab die BMA bekannt, dass sie die Baugenehmigung für Ashton Asoke widerrufen würde, und kündigte außerdem eine Richtlinie an, dass kein Abriss des Projekts erforderlich sei.
Darüber hinaus hat der Bauträger die Möglichkeit, eine neue Baugenehmigung zu beantragen. Die Beantragung der neuen Genehmigung ist jedoch davon abhängig, dass Änderungen an der Ein- und Ausgangsgestaltung des Gebäudes vorgenommen werden.
„Der Abriss von Ashton Asoke wird schwierig sein, wenn man bedenkt, dass eine große Anzahl von Menschen oder mindestens 688 Wohnungseigentümer betroffen sein werden“, sagte Frau Kanyapas, auch bekannt als Rechtsanwältin Vivian.
„Eigentümer von Ashton Asoke sollten ihre Verbraucherrechte geltend machen, indem sie ein Benachrichtigungsschreiben an den Projektentwickler senden und von ihm Rückerstattungen verlangen“, schlug sie vor.
Darüber hinaus besteht für Privatpersonen, die ein Baudarlehen bei einer Bank erworben haben und derzeit in der Rückzahlung sind, keine Verpflichtung, die Raten weiter zu zahlen.
- Quelle: Bangkok Post