BANGKOK. Es hat ein Wandel stattgefunden: Immer mehr Einwohner Bangkoks entscheiden sich für den Kauf von Gebrauchtimmobilien anstatt von Neubauten, angelockt von erschwinglichen Preisen und einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis.
Auf dem Immobilienmarkt von Bangkok hat sich ein deutlicher Wandel vollzogen: Die Bewohner entscheiden sich zunehmend für gebrauchte Wohnungen, was sich in einem 1,5-fachen Anstieg des Übertragungswerts in diesem Segment widerspiegelt – von 27 % im Jahr 2020 auf 38 % im Jahr 2025, teilte PPTVHD36 am 25. Februar mit.
Untersuchungen von Krungthai Compass zeigen, dass es drei Schlüsselfaktoren gibt, die den Gebrauchtimmobilienmarkt antreiben:
- 1/ Bezahlbare Preise, wobei Bezahlbarkeit heutzutage ein wichtiges Thema ist;
- 2/ Vielfältige Optionen vergleichbar mit Neubauwohnungen, mit über 243.000 Einheiten, die landesweit zum Verkauf angeboten werden und verschiedene Typen und Preisklassen abdecken;
- 3/ Höhere reale Nachfrage als bei Neubauwohnungen, was bedeutet, dass selbst bei einem allgemeinen Rückgang des Immobilienmarktes der Gebrauchtwohnungsmarkt weiterhin stärker wächst als der Neubauwohnungsmarkt.
Für Bauträger könnte das Wachstum des Gebrauchtwohnungsmarktes eher ein strukturelles Warnsignal als ein vorübergehendes Phänomen sein. Neue Bauprojekte sollten daher die Bezahlbarkeit von Wohnraum für Verbraucher unbedingt berücksichtigen, da Gebrauchtwohnungen sonst zu einer indirekten Konkurrenz werden könnten. Diese Entwicklung könnte sich in der kommenden Zeit erheblich auf die Umsätze von Bauträgern auswirken.
In den letzten ein bis zwei Jahren sah sich der thailändische Wohnungsmarkt mit einem „perfekten Sturm“ aus verschiedenen negativen Faktoren konfrontiert, darunter eine begrenzte wirtschaftliche Erholung, ein hoher Anteil notleidender Kredite und die Verschuldung der privaten Haushalte, was allesamt die Kaufkraft der Verbraucher unter Druck setzte.
Gleichzeitig wurde das Verbrauchervertrauen in Hochhauswohnungen durch das Erdbeben vom 28. März 2025, das zum Einsturz des staatlichen Rechnungshofs führte, auf die Probe gestellt. Dies hatte einen Rückgang des Immobilienmarktes in Bangkok um 6,5 % im Jahr 2024 und ein anhaltendes negatives Wachstum von 15,8 % im Jahr 2025 zur Folge.
Obwohl der Gesamtmarkt schrumpft, erfreut sich der Gebrauchtimmobilienmarkt weiterhin wachsender Beliebtheit. Seit Beginn der Covid-19-Pandemie ist der Anteil der Verkäufe von gebrauchten Wohnimmobilien an allen Wohnimmobilien von 27 % im Jahr 2020 auf 38 % im Jahr 2025 gestiegen.
Krungthai Compass erklärt, dass diese Veränderung der Marktstruktur und des Verbraucherverhaltens eine stärkere Betonung des Preis-Leistungs-Verhältnisses und der Bezahlbarkeit verdeutlicht – wichtige Verkaufsargumente für gebrauchte Wohnimmobilien.
Bei der Betrachtung einzelner Immobilientypen zeigte sich, dass sowohl der Markt für gebrauchte Einfamilienhäuser als auch der für Eigentumswohnungen deutliche Zuwächse verzeichneten. Der Anteil der Wiederverkäufe in Wohnsiedlungen stieg von 35 % im Jahr 2020 auf 41 % im Jahr 2025, während der Anteil von Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum von 15 % auf 32 % zunahm.
Dies bestätigt, dass Verbraucher gebrauchten Wohnraum heute mehr Bedeutung beimessen als früher.
Günstige Preise
Eines der strukturellen Probleme des thailändischen Wohnungsmarktes besteht darin, dass die Preise schneller steigen als die Einkommen. Dies spiegelt sich im jährlichen Preisanstieg von 4,3 % bei neuen Wohneinheiten wider, der über dem jährlichen Lohnanstieg von 2,8 % liegt. Daher scheint die durchschnittliche Wohnkostenbelastung für Thailänder jährlich zu sinken.
Dies wird in der folgenden einfachen Rechnung veranschaulicht:
Ein Verbraucher mit einem monatlichen Einkommen von 30.000 Baht im Jahr 2012 konnte einen Wohnungsbaukredit über 2 Millionen Baht erhalten. Steigen jedoch die Immobilienpreise und die Einkommen wie oben beschrieben weiter an, hätte derselbe Verbraucher mit einem erhöhten Einkommen von 43.000 Baht pro Monat bis 2025 Zugang zu einem Wohnungsbaukredit über 2,9 Millionen Baht. Die Immobilienpreise würden jedoch auf 3,5 Millionen Baht steigen – ein Niveau, das für diesen Verbraucher unerschwinglich wäre. Da sich Verbraucher Wohnraum immer weniger leisten können, gewinnen gebrauchte Wohnungen, die günstiger und leichter zugänglich sind als Neubauten, zunehmend an Beliebtheit.
Sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen wirklich niedriger?
Eine Zusammenstellung von Daten aus über 800 Angeboten für gebrauchte Eigentumswohnungen auf führenden thailändischen Immobilien-Websites zeigt, dass gebrauchte Eigentumswohnungen 5-10% günstiger sind als ihr ursprünglicher Verkaufspreis.
Beispielsweise liegt der Gebrauchtpreis für eine Eigentumswohnung entlang der nördlichen Grünen Linie (Ha Yaek Ladprao-Ratchayothin) derzeit bei 133.000 Baht/m², was einem Rückgang von etwa 10 % gegenüber dem ursprünglichen Einführungspreis von 148.000 Baht/m² entspricht. Ähnliche Trends sind entlang der Blauen Linie (Huai Khwang-Phetchaburi) zu beobachten, wo der aktuelle Gebrauchtpreis bei rund 158.000 Baht/m² liegt, ein Rückgang von 5 % gegenüber dem ursprünglichen Projektpreis von 164.000 Baht/m².
Lose zum Verkauf angeboten
Das Angebot an Gebrauchtimmobilien ist genauso vielfältig wie das von Neubauten. Daten des Real Estate Information Centre (REIC) zeigen, dass im September 2025 landesweit über 243.000 gebrauchte Wohneinheiten zum Verkauf standen, die verschiedene Typen und eine breite Auswahl in unterschiedlichen Preiskategorien abdeckten.
Von dieser Gesamtzahl entfielen 171.000 auf Einfamilienhäuser und 72.000 auf Eigentumswohnungen, was einem Verhältnis von 70 zu 30 % entspricht.
Der Markt für gebrauchte Wohnungen bietet eine breite Preisspanne. Angeführt wird die Liste von Objekten unter 3 Millionen Baht mit 155.800 Einheiten (64 %). Es folgen die Preisklassen 3–5 Millionen Baht, 5–10 Millionen Baht und über 10 Millionen Baht mit 32.600 Einheiten (13 %), 27.900 Einheiten (12 %) bzw. 26.800 Einheiten (11 %).
Reale Nachfrage befriedigen
Die anhaltende reale Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien übertrifft die Nachfrage nach Neubauimmobilien, wobei ein geringerer Anteil auf Käufe zu Anlage- und Spekulationszwecken entfällt.
Ein Beleg für die hohe Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien ist, dass diese selbst in der schwierigen Lage des Immobilienmarktes attraktiv blieben. Trotz schwacher Kaufkraft, hoher Haushaltsverschuldung und Problemen mit Kreditausfällen wuchs der Wert von Gebrauchtimmobilienübertragungen schneller als der von Neubauten. Von 2021 bis 2025 stieg der Wert von Gebrauchtimmobilienübertragungen durchschnittlich um 3,8 % pro Jahr, während Neubauten durchschnittlich um 6,9 % pro Jahr zurückgingen.
Dieses Muster zeigte sich sowohl im Segment der Wohnsiedlungen als auch im Segment der Eigentumswohnungen, was darauf schließen lässt, dass das Segment der gebrauchten Wohnimmobilien in diesem Zeitraum zur Stützung des gesamten Wohnungsmarktes beiträgt.
- Quelle: Thai News Room