BANGKOK. Angesichts steigender Immobilienpreise und stagnierender Einkommen fällt es jungen Menschen schwer, eine Hypothek aufzunehmen. Mit der richtigen Finanzplanung und Disziplin ist dies jedoch möglich.
Laut der Bank of Thailand lag die Wachstumsrate der Eigenheimkredite der Banken im dritten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr bei bescheidenen 0,4 %.
Potentielle Eigenheimkäufer der Generationen Y und Z stehen auf dem Weg zum Eigenheimbesitz vor erheblichen Hindernissen. Das wichtigste Hindernis ist der eingeschränkte Zugang zu Hypotheken.
Steigende Immobilienpreise und stagnierende Einkommen erschweren die Finanzierungsmöglichkeiten dieses Segments.
Aufgrund der ungleichmäßigen Konjunkturerholung, der steigenden Verschuldung der privaten Haushalte und des gestiegenen Kreditrisikos der Kreditnehmer haben die Banken die Vergabe von Hypothekendarlehen eingeschränkt.
Die Finanzinstitute legen mehr Wert auf die Qualität ihrer Vermögenswerte als auf das Kreditwachstum und genehmigen neue Wohnungsbaudarlehen nur selektiv.
Unter diesen Umständen ist es für jüngere Käufer im Alter von 20 bis 37 Jahren schwierig, einen Eigenheimkredit zu bekommen. Mit der richtigen Finanzplanung und Disziplin können sie jedoch ihre Chancen auf eine Bankfinanzierung verbessern.
TRÄGE WOHNUNGSBAUDARLEHEN
Im dritten Quartal dieses Jahres betrug die Wachstumsrate der Wohnungsbaukredite im Bankensektor bescheidene 0,4 % im Vergleich zum Vorjahr, während die notleidenden Kredite (NPLs) für Eigenheime nach Angaben der Bank von Thailand von 3,71 % im Vorquartal auf 3,82 % stiegen.
Potenzielle Käufer schauen sich die Angebote der House and Condo Show im Mai 2024 an.
Das Kasikorn Research Center (K-Research) prognostiziert, dass die Zahl der von Geschäftsbanken ausgegebenen Hypotheken im Jahr 2024 nur um 1,2 % steigen wird, die niedrigste Rate seit 23 Jahren. Diese Verlangsamung spiegelt Einkommenseinschränkungen und die hohe Schuldenlast der Eigenheimkäufer, insbesondere der jüngeren Generationen, wider.
Typischerweise beginnen junge Leute ihre Kreditreise mit kleineren Konsumentenkrediten wie Kreditkarten und Autokrediten, bevor sie eine Hypothek beantragen.
Laut der Kreditanalyse der Banken anhand der Schuldendienstquote (DSR) ist es für dieses Segment dadurch schwieriger, sich für eine Hypothek als zusätzliches Kreditprodukt zu qualifizieren.
Angesichts dieser Einschränkungen prognostiziert K-Research, dass die Banken die Vergabe neuer Hypothekendarlehen selektiv auf das Segment der oberen Einkommensgruppen konzentrieren werden.
Bei Wohnhochhausprojekten werden die Banken Eigentumswohnungen mit einem Preis von mindestens 3 Millionen Baht pro Einheit bevorzugen und sich dabei an Bewerber mit einem monatlichen Einkommen von mindestens 50.000 Baht richten, so das Forschungsinstitut.
Bei niedrigen Wohnbauprojekten liegt der Schwerpunkt auf Häusern mit einem Preis von mindestens 4,6 Millionen Baht pro Einheit, wobei die anvisierten Käufer laut K-Research mindestens 76.000 Baht pro Monat verdienen.
Im Durchschnitt verlangen Banken für Kreditantragsteller, die weniger als 30.000 Baht pro Monat verdienen, einen DSR von 60 %. Das bedeutet, dass die gesamten Schuldenzahlungen eines Kreditnehmers 60 % seines monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten sollten. Für Kreditnehmer mit einem monatlichen Einkommen von mehr als 30.000 Baht gestatten Banken in der Regel einen höheren DSR von 70 %.
JUNGE KÄUFER
Wie können junge Erwachsene mit einem Monatseinkommen von weniger als 30.000 Baht angesichts des schleppenden Wirtschaftswachstums, der stagnierenden Einkommenszuwächse und der steigenden Immobilienpreise eine Hypothek aufnehmen?
Ein Finanzplaner der TMB Thanachart Bank sagte, dass dies bei entsprechender Vorbereitung möglich sei.
Der Planer schlägt zwei Schritte zur Vorbereitung auf eine Hypothek vor. Zunächst sollten Hauskäufer ihre Fähigkeit zur Rückzahlung der Schulden beurteilen. Zweitens sollten sie einen Hauspreis wählen, der ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit entspricht.
Bewerten Sie im ersten Schritt Ihre monatliche Schuldentilgungsfähigkeit auf Grundlage der DSR-Praxis. Die Formel lautet: Gehalt des Antragstellers multipliziert mit der Schuldenlast von 40 %, abzüglich aktueller Schulden, um die Schuldentilgungsfähigkeit zu bestimmen.
Beispiel: Herr A verdient ein Nettoeinkommen von 30.000 Baht pro Monat und hat keine anderen Schulden. Die Berechnung lautet 30.000 x 40 % – 0 = 12.000.
Laut Planer kann sich Herr A eine Kreditrate von 12.000 Baht pro Monat leisten.
Wählen Sie im zweiten Schritt einen Hauspreis basierend auf der von Banken verwendeten Grundberechnungsformel aus: Für ein Haus im Wert von 1 Million Baht beträgt die monatliche Rate 7.000 Baht.
Wenn die monatliche Schuldentilgungskapazität von Herrn A bei 12.000 Baht liegt, beträgt ein angemessener Hauspreis bei der Berechnung von 12.000 x 1 Million geteilt durch 7.000 1,71 Millionen Baht.
VORBEREITUNG AUF DIE BEWERBUNG
Bei der Beantragung eines Eigenheimdarlehens ist für Banken die Fähigkeit des Kreditnehmers, Schulden zurückzuzahlen, ein entscheidender Faktor. Finanzplanung ist entscheidend, um den Zugang zu Krediten zu verbessern. Ein Eigenheimkäufer sollte versuchen, so viele bestehende Schulden wie möglich abzubauen, bevor er eine Hypothek beantragt.
Darüber hinaus spiegeln finanzielle Gewohnheiten, wie die pünktliche Rückzahlung von Schulden und Rechnungen, die finanzielle Disziplin eines Kreditnehmers wider. Diese Verhaltensweisen können die Chancen eines Kreditnehmers, einen Kredit zu erhalten, erheblich verbessern.
„Beispiel: Herr A hat eine gute Kreditkartenrückzahlungshistorie und nutzt seine Karte verantwortungsvoll. Wenn er einen konstanten Kontostand aufrechterhält, erhöhen sich seine Chancen, eine Hypothek zu bekommen“, sagte der Finanzplaner.
Der Planer empfiehlt Hypothekenantragstellern, zuerst hochverzinsliche Schulden abzubezahlen, um ihre Schuldenlast zu reduzieren. Eine Schuldenkonsolidierung kann ein nützliches Instrument zur Reduzierung bestehender Schulden sein.
Kreditnehmern wird geraten, gleichzeitig mehrere Verbraucherkredite bei verschiedenen Banken zu vermeiden, da dies ihr Kreditrisiko erhöhen könne, sagte der Planer. Kreditantragsteller sollten 6 bis 12 Monate vor der Beantragung einer Hypothek davon absehen, neue Schulden aufzunehmen.
Bei der Beantragung einer Hypothek sollten Kreditnehmer die Kreditbedingungen jeder Bank sorgfältig prüfen, um ein Paket auszuwählen, das ihren Bedürfnissen entspricht und eine überschaubare Schuldentilgung während der gesamten Kreditlaufzeit gewährleistet. Zu den wichtigsten zu berücksichtigenden Faktoren gehören der Zinssatz (fest oder variabel), die Kreditlaufzeit, Gebühren und etwaige Sonderangebote.
Banken verlangen in der Regel eine Anzahlung von 5 – 20% des gesamten Hauspreises. Potenzielle Antragsteller sollten einige Jahre im Voraus mit dem Sparen für diese Anzahlung beginnen, was finanzielle Disziplin demonstriert und sie auf den Kreditprozess vorbereitet, sagte der Planer.
Mehrere Mobile-Banking-Apps bieten Tools zum Sparen und Investieren und helfen Anlegern, Vermögen aufzubauen, um sich auf Kredite vorzubereiten. Eine Alternative bieten Gemeinschaftskreditprogramme, die es der jüngeren Generation leichter machen, Bankkredite zu bekommen.
Kreditnehmer sollten sich verschiedener Gebühren bewusst sein, wie etwa einer Hypothekenregistrierungsgebühr (normalerweise 3.000 – 5.000 Baht), Stempelsteuer (0,05 % des Kreditbetrags) und Feuerversicherungsprämien. Diese Kosten sollten bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.
Antragsteller sollten auch die erforderlichen Unterlagen für den Hypothekenantrag vorbereiten. Vor der Antragstellung empfiehlt der Planer, Ihre finanzielle Gesundheit beim National Credit Bureau (NCB) zu überprüfen, um eine reibungslosere Kreditgenehmigung zu gewährleisten. Das NCB bietet einmal im Jahr eine kostenlose Kreditanfrage an.
Hauseigentümer werden
Tatiya Prommongkol ist eine 28-jährige Angestellte, die eine Eigentumswohnung für 3 bis 3,5 Millionen Baht kaufen möchte. Mit einem monatlichen Nettoeinkommen von mehr als 30.000 Baht strebt sie eine monatliche Schuldenrate von rund 15.000 Baht an, bei einer Kreditlaufzeit von 15 bis 20 Jahren.
Frau Tatiya sagte, sie habe ihre Einlagen und ihr Anlageportfolio über eine digitale Plattform verwaltet, um für eine Anzahlung zu sparen, wobei sie 10 – 15 % anstrebe. Sie besitzt drei Kreditkarten und wird je nach Notwendigkeit eine oder zwei kündigen, um ihre Chancen auf eine Kreditgenehmigung zu verbessern.
„Ich habe in den letzten Jahren gespart und einen beträchtlichen Betrag angespart, um eine Eigentumswohnung zu kaufen. Wenn ich Ende dieses Jahres meinen Bonus bekomme, wird er wie geplant für die Anzahlung ausreichen. Ich habe vor, nächstes Jahr eine Hypothek aufzunehmen“, sagte sie.
Frau Tatiya lebte lange Zeit bei ihren Eltern und dachte nie daran, ein Eigenheim zu erwerben, da sie freiberuflich tätig war. Angesichts der Unsicherheit ihres Arbeitsplatzes und ihres Einkommens kam eine Hypothek für sie nicht in Frage. Nachdem sie jedoch einen festen Arbeitsplatz gefunden hatte, fühlte sich Frau Tatiya sicherer, langfristige Schulden aufzunehmen.
„Ich ziehe mehrere Hypothekenpakete in Betracht und werde mich zunächst wegen der Bequemlichkeit und der günstigen Konditionen an eine Geschäftsbank wenden, einschließlich zusätzlicher Kredite für die Renovierung. Ich plane jedoch, nach drei Jahren bei einer staatlichen Bank umzuschulden, um von einem niedrigeren Zinssatz zu profitieren“, sagte sie.
- Quelle: Bangkok Post