BANGKOK. Der thailändische Immobilienmarkt steht vor einem schweren und lang anhaltenden Abschwung, der voraussichtlich bis 2026 anhalten wird. Auslöser ist eine Abschwächung der Binnenwirtschaft, die die Kaufkraft der Verbraucher stark geschwächt hat.
Die Krise wird durch einen deutlichen Rückgang ausländischer Käufer (vor allem aus China), eine hohe Ablehnungsquote bei Bankkrediten und zunehmend unerschwingliche Preise für neue Immobilien verschärft.
Experten prognostizieren, dass der Marktwert auf 700 Milliarden Baht fallen könnte. Dies wäre der stärkste Rückgang seit der asiatischen Finanzkrise von 1997. Das Angebot an neuen Wohnungen würde sich auf dem niedrigsten Stand seit über 20 Jahren befinden.
Der thailändische Immobilienmarkt steht vor den größten Herausforderungen seit Jahren. Experten warnen, dass der anhaltende Abschwung, der den Sektor seit der kurzen Erholung nach COVID-19 betrifft, bis 2026 keine Anzeichen einer Abschwächung zeigt.
In ihren Reden auf dem Forum „Thailand’s Real Estate Outlook 2026: Challenges & Opportunities“ am Dienstag, den 30. September 2025, in der Synergy Hall, EnCo C Building, Energy Complex, zeichneten Branchenführer ein ernüchterndes Bild der aktuellen Marktlage und zeigten gleichzeitig mögliche Wege für die Zukunft auf.
Vier Faktoren treiben den Marktdruck an
Chetthawat Songprasert , leitender Analyst beim SCB Economic Intelligence Centre (SCB EIC), skizzierte vier Hauptfaktoren, die einen kaskadierenden Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt haben.
Ganz oben auf der Liste steht die Abschwächung der Binnenwirtschaft. Das BIP-Wachstum dürfte unter 2 Prozent liegen. Dies hat die Kaufkraft stark geschwächt, insbesondere in der mittleren und unteren Einkommensgruppe mit einem monatlichen Einkommen von weniger als 50.000 Baht – einer Bevölkerungsgruppe, die fast 70 Prozent des Marktes ausmacht.
„Dieser Bevölkerungsteil ist ständigem Druck durch die Verschuldung der privaten Haushalte und die Lebenshaltungskosten ausgesetzt, die schneller steigen als die Einkommen, was eine erhebliche Hürde für Kaufentscheidungen darstellt“, erklärte Chetthawat.
Noch besorgniserregender ist, dass sich die Auswirkungen nun auch auf die höheren Einkommensgruppen mit einem monatlichen Einkommen von über 50.000 Baht ausweiten, die aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit ihre Käufe hinauszögern.
Der zweite Faktor ist die weltweite Konjunkturabschwächung und politische Unsicherheiten, insbesondere hinsichtlich der US-Zollpolitik. Zwar herrscht nun erste Klarheit, doch bleiben Detailunsicherheiten bestehen, die sich direkt auf ausländische Investoren und die Kaufkraft auswirken.
Der Anteil chinesischer Käufer, die in den letzten zwei bis drei Jahren fast 60 % der ausländischen Käufe ausmachten, ist auf nur noch 30 % gesunken. Zwar sind Käufer aus anderen Ländern aufgetaucht, doch können sie den Rückgang nicht vollständig kompensieren.
Die dritte Herausforderung besteht in der Kreditverweigerung durch Finanzinstitute, die sich insbesondere auf Käufer im unteren Preissegment auswirkt.
„Die Verbraucher haben eine Nachfrage nach Wohnimmobilien, können diese aber nicht kaufen, weil die Banken keine Kredite vergeben“, bemerkte Chetthawat.
Der vierte Faktor sind die hohen und zunehmend unerschwinglichen Preise für neue Immobilien.
Der Marktwert könnte auf 700 Milliarden Baht sinken.
Diese Faktoren haben dazu geführt, dass die landesweiten Immobilienübertragungswerte in diesem Jahr ein zweistelliges Minuswachstum von etwa 10 bis 20 % verzeichneten – deutlich schlechter als im Vorjahr.
Issara Boonyoung , Vorsitzender des Ausschusses der Immobilien-, Design- und Bauwirtschaftsvereinigung der thailändischen Handelskammer und Ehrenpräsident der Wohnungsbaugesellschaft, betonte den Ernst der Lage.
Er schätzt, dass der Marktwert von Wohnimmobilien, der normalerweise zwischen 900.000 und einer Billion Baht pro Jahr liegt, in diesem Jahr auf etwa 700 Milliarden Baht sinken könnte – der stärkste Rückgang seit der asiatischen Finanzkrise von 1997.
Issara gab bekannt, dass das Angebot seinen niedrigsten Stand seit über 20 Jahren erreicht habe. Die Zahl der neuen Eigentumswohnungen in Bangkok sei auf dem niedrigsten Stand seit 15 Jahren. Er sieht das sinkende Angebot jedoch als „positiven Faktor“, der auf eine gesunde Marktanpassung durch die Bauträger hinweise, um das Gleichgewicht zu halten.
Er bezeichnete den anhaltenden Abschwung, der durch negative Faktoren noch verstärkt wurde, als „Long COVID“ – eine anhaltende Auswirkung, die auf den Verlust von Touristen zurückzuführen sei und durch globale und regionale Probleme, die sich auf die Kosten von Baumaterialien auswirkten, noch verschärft werde.
Größere wirtschaftliche Auswirkungen
Die Auswirkungen des Immobiliensektors gehen weit über die Projektentwickler hinaus und beeinflussen das gesamte Wirtschaftssystem. Immobilien und Baugewerbe machen etwa 5 bis 6 Prozent des BIP aus und beschäftigen eine beträchtliche Anzahl von Arbeitnehmern.
Issara betonte den „Multiplikatoreffekt“ des Sektors von 2,8 bis 3, was bedeutet, dass jede Immobilieninvestition Welleneffekte in vorgelagerten Unternehmen wie Baumaterialien und nachgelagerten Sektoren wie Möbeln, Elektrogeräten und anderen Dienstleistungen erzeugt.
Angesichts dieser Größenordnung haben Regierungen den Immobiliensektor in der Vergangenheit als Wirtschaftsmotor genutzt.
Es bleiben verborgene Möglichkeiten
Trotz dieser Herausforderungen gibt es weiterhin Chancen. Chetthawat identifizierte den Wohnungsmarkt unter 5 Millionen Baht, den Bauträger und Finanzinstitute möglicherweise als risikoreich einstufen, als Markt, der weiterhin eine starke Nachfrage aufweist, die jedoch unerreichbar bleibt.
Alternative Finanzierungslösungen über herkömmliche Bankkredite hinaus – wie etwa Ratenkauf- oder Mietkaufmodelle – könnten dieser Bevölkerungsgruppe eine erhebliche Kaufkraft verleihen.
Inzwischen präsentierte Issara einen weiteren wichtigen positiven Indikator: Die Zahl der Anträge beim Board of Investment (BOI) ist auf ein historisches Niveau gestiegen.
Im ersten Halbjahr dieses Jahres wurden Anträge im Gesamtwert von 1,08 Billionen Baht gestellt und Förderzertifikate im Wert von über 600 Milliarden Baht ausgestellt – ein Anstieg von 49 % gegenüber dem Vorjahr.
Diese Investitionen, die sich vor allem auf die östliche Region konzentrieren, werden Arbeitsplätze und Industriegebiete schaffen und so letztlich die Nachfrage nach Wohnraum steigern.
Issara warnte jedoch davor, dass die Diversifizierung in unbekannte Geschäftsbereiche in Zeiten wirtschaftlicher Abschwünge möglicherweise keine optimale Strategie sei.
Internationale Untersuchungen legen nahe, dass es ein kluger Ansatz ist, die Stärke des Kerngeschäfts aufrechtzuerhalten und gleichzeitig Krisenchancen zu nutzen, um Unternehmen oder Vermögenswerte zu angemessenen Preisen zu erwerben.
Zukünftige Trends und Empfehlungen der Regierung
Mit Blick auf die nächsten fünf Jahre identifizierte Chetthawat das „Preis-Leistungs-Verhältnis“ als den wichtigsten Trend für Käufer – nicht nur niedrige Preise, sondern ein Wert in allen Dimensionen, einschließlich Zeit- und Kostenersparnissen beim Pendeln, was die anhaltende Beliebtheit von Eigentumswohnungen erklärt.
Trends in den Bereichen Nachhaltigkeit und umweltfreundliches Bauen gewinnen an Bedeutung, müssen jedoch „greifbar“ und mit einem Mehrwert verbunden sein – beispielsweise durch Designs, die die Stromkosten senken, oder Materialien, die das Wohlbefinden fördern.
Beide Redner gaben wichtige Empfehlungen an die neue Regierung ab. Issara betonte, dass sich der Immobilienmarkt erholen werde, wenn sich die Konjunktur erhole. Daher sei eine Beschleunigung der allgemeinen wirtschaftlichen Erholung von größter Bedeutung.
Hierzu gehört die Beschleunigung der Regierungsbildung und der planmäßigen Auszahlung des Haushalts sowie die Aufrechterhaltung der Währungsstabilität zur Unterstützung von Exporten und Tourismus.
Er forderte die Bank von Thailand auf, die Leitzinsen zu überdenken, um die Schuldenlast zu reduzieren und die Kreditverfügbarkeit zu verbessern. Außerdem forderte er eine Ausweitung der Konjunkturmaßnahmen für den Immobiliensektor, wie etwa die Reduzierung der Übertragungsgebühren und Hypothekenregistrierungen, sowie eine Lockerung der auslaufenden LTV-Kriterien.
Er schlug außerdem flexiblere Kreditvergabekriterien für Freiberufler vor.
Chetthawat fügte hinzu, dass zwar kurzfristige Konjunkturmaßnahmen zur Unterstützung des Marktes notwendig seien, die Regierung jedoch langfristige strukturelle Lösungen für den großen Teil der Bevölkerung, der noch nicht zum Kauf bereit sei, nicht vernachlässigen dürfe.
Hierzu gehört die Bewältigung der Schuldenprobleme und die Entwicklung nachhaltiger Einkommensstrukturen. Dies ist zwar schwierig und zeitaufwendig, bleibt aber für den Aufbau eines starken Fundaments für die Wirtschaft und die langfristige Stärkung der nationalen Kaufkraft von entscheidender Bedeutung.
Nachhaltiges Wachstum aufbauen
Der thailändische Immobilienmarkt steht an einem entscheidenden Wendepunkt.
Um diese Krise zu meistern, müssen sich die Bauträger anpassen – sie müssen sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und die Wertangebote für die Verbraucher berücksichtigen. Gleichzeitig ist eine ausgewogene Regierungspolitik erforderlich, die kurzfristige Konjunkturmaßnahmen mit langfristigen wirtschaftlichen Strukturreformen kombiniert, um die Kaufkraft der Mehrheit wiederherzustellen.
Dies wird sich als entscheidend erweisen, um den Konjunkturzyklus und die Immobilienbranche wieder in Richtung nachhaltiges Wachstum zu lenken.
Sirasak Chandrema , Geschäftsführer der Energy Complex Company Limited (EnCo), erklärte, dass EnCo die Vision verfolgt, Immobilien zu entwickeln und Gebäude mit exzellentem Service für nachhaltiges Geschäftswachstum zu verwalten, mit dem Ziel, die Treibhausgasemissionen zu reduzieren und bis 2050 in Richtung Netto-Null-Emissionen zu gelangen, im Einklang mit den politischen Rahmenbedingungen der PTT Group.
Das Unternehmen entwickelt den Energy Complex als energieeffizientes Gebäude mit LEED-Platinum-Zertifizierung – ein Energie-Geschäftszentrum, das auf optimale Ressourcennutzung ausgelegt ist, zur Schaffung von Smart Cities beiträgt und Green-Living-Technologie einsetzt, um die Betriebseffizienz im Hinblick auf ein intelligentes und umweltfreundliches, innovationsorientiertes Organisationsmanagement zu verbessern und gleichzeitig langfristigen Wert für Wirtschaft, Gesellschaft und Umwelt zu schaffen.
Ziel des Forums ist es, ein Verständnis für die Entwicklung des thailändischen Immobilienmarktes im Jahr 2026 zu schaffen, den intensiven Informationsaustausch zu fördern und Kooperationsrahmen für den privaten Sektor zu schaffen, um die Entwicklung hochwertiger thailändischer Immobilien voranzutreiben und gleichzeitig die ökologische und nachhaltige gesellschaftliche Lebensqualität zu berücksichtigen.
- Quelle: The Nation Thailand