Der Hotelmarkt in Pattaya sieht einem weiteren düsteren Jahr hinsichtlich der Belegung der Vier-und Fünf-Sterne-Objekte entgegen, möglicherweise mit einem Rückgang bis auf knapp 50%, welche noch niedriger als die schwachen durchschnittlichen Belegungszahlen von 54% vom Vorjahr sein werden. Diese düstere Prognose gab der Geschäftsführer der Nexus Property Consultants, Apisit Limlomwongse, bekannt.
Weil die neuesten amtlichen Daten nur die erste Hälfte des Jahres 2010 enthalten, gilt die Prognose von Nexus Informationen über die Auslastung von verschiedenen Hotels. In einer tabellarisierten Form wird die Zahl der Hotelgäste erfaßt, und Tagesausflügler werden ausgeschlossen.
Vor nicht allzu langer Zeit, in den Jahren 2006 und 2007, erlebte Pattaya noch seinen üblichen, boomenden Tourismus. Im Jahre 2006 erreichte die Auslastung der Vier-und Fünf-Sterne-Hotels fast 72%. Die Belegung erreichte im Jahr 2007 ihren Höhepunkt, als noch fast sechs Millionen Besucher nach Pattaya kamen, von denen die Mehrzahl Ausländer waren. Obwohl noch in der Minderheit, waren bereits ein Drittel der Gäste Einheimische.
Mit der Verschlechterung der innenpolitischen Situation im Jahre 2008 kam es zu einem deutlichen Rückgang, mit einem weiteren Abfall in 2009.
Mehrere internationale Hotelketten waren von den hohen Auslastungszahlen in den Jahren 2006 und 2007 beeindruckt, was zum Entstehen vieler neuer Hotels im Seebad führte.
„Blicken wir ein wenig weiter zurück, können wir feststellen, daß auch im Jahre 2002 eine Auslastungsrate um die 72 bis 73% verzeichnet wurde, es jedoch zu einem Abfall in 2003 kam, ehe sich im Jahre 2006 wieder eine Verbesserung einstellte”, sagte der Geschäftsführer. „Während die Aussichten zu dieser Zeit gut waren, kam es zu einer Verschlechterung auf Grund der innenpolitischen Probleme, die Belegungszahlen kamen ins Rutschen.”
Er führte fort, daß der durchschnittliche Tagessatz (ADR) normalerweise abhängig von der Auslastung sei, somit sei es nicht überraschend, daß die Studie seines Unternehmens zeigt, daß sich der ADR nach einem Höchststand in den Jahren 2007 und 2008 im vergangenen Jahr entspannte.
„Obwohl die neuen Vier-und Fünf-Sterne-Hotels in einem Markt mit schwierigen Auslastungszahlen in den Jahren 2007 und 2008 starteten, gelang es ihnen dennoch, die Zimmerpreise zunächst zu halten. Da jedoch die Situation so lange anhielt, begannen sie die Preise anzupassen und die Raten fielen im Jahr 2009.”
Er prognostiziert, daß die Belegung der Vier-und Fünf-Sterne-Hotels dieses Jahr auf rund 50 % fallen wird. Obgleich im Januar und Februar, der Hauptsaison in Pattaya (nicht im Dezember wie gewöhnlich angenommen), gutes Business zu verzeichnen war, haben die Straßenschlachten in Bangkok mit Dutzenden Toten und Hunderten Verletzten international ein sehr gewalttätiges Bild von Thailand gezeichnet.
„Momentan gibt es eine Flut von Annullierungen und die Reiseveranstalter in Pattaya wissen nicht, wo sie ihre Kampagnen starten sollen, da Reisewarnungen von praktisch jedem Land der Welt ausgestellt wurden”, sagte er. „Dadurch ist Pattaya stark betroffen, denn wenn Menschen nicht nach Bangkok reisen, kommen sie auch nicht nach Pattaya”, führte er fort. „Die Auswirkungen auf Pattaya sind diesmal stärker. Früher dachten die Menschen, daß die Städte und Gemeinden am Meer nicht direkt vom Geschehen in Bangkok berührt würden, sehen dies jetzt aber als eine landesweite Situation.”
Auch wenn sich die innenpolitische Situation schnell klären sollte, sind die Aussichten für die zweite Hälfte des Jahres nicht sehr vielversprechend. Dies ist die Vor- und Nachsaison, auch wenn ohne Zweifel einige Ausländer in ein paar Monaten zurückkehren werden, haben jedoch viele von ihnen bereits andere Urlaubspläne. Aus diesem Grunde erwartet Nexus, daß selbst im günstigsten Fall der beste Auslastungsdurchschnitt bei 59% liegen würde.
Die Hoffnung stirbt zuletzt: Wenn sich die politische Lage entspannt und es zu einer Lösung der Konflikte kommt, könnte sich die Nachfrage nach den High-End-Hotelzimmern zum nächsten Jahr erholen. Der Geschäftsführer sieht auch einen Anstieg der Zimmerpreise, da die neuen Hotelketten höhere Preise für ihre moderneren und qualitativ besseren Zimmer verlangen würden.
Während das zwar ermutigend klingen mag, ist es nicht zu leugnen, daß die Aussichten für dieses Jahr sehr schlecht sind. Ein Vermietungsstand von 50% bedeutet, daß die Hoteliers nur in der Lage sind, die Betriebskosten zu decken, ohne etwas zu verdienen oder Bankdarlehen zu begleichen.
„Ich bin sicher, daß es keine Hotels gibt, die keine Darlehen zum Fortführen des Betriebes aufgenommen haben. Ich denke, die Regierung muß sich mit dem Kostenthema befassen und Lösungen finden”, gibt er an.
Dies gilt vor allem, da die Auslastungsniveaus auch in den Jahren 2008 und 2009 nicht sonderlich gut waren. Ein weiteres Tief in diesem Jahr könnte dazu führen, daß viele einen wirklich harten Kampf führen müßten. Er weist darauf hin, daß einige Hotels in Pattaya auf Grund finanzieller Probleme der Besitzer zum Verkauf stehen würden. Das Problem ist, daß die am Kauf der Objekte Interessierten nicht willens sind, annehmbare Preise zu zahlen. Diese Situation ist gegensätzlich zu Bangkok, wo Hotels in guten Lagen in der Regel nicht zum Verkauf stehen, da die Besitzer den langfristigen Wert sehen und in der Lage sind, diese zu halten.
„Wir haben nur ein Problem, das ist die Politik. Wenn dieses gelöst werden kann, würde der Markt zu einem kontinuierlichen Wachstum zurückkehren.”
Auf der positiven Seite bedeuten die attraktiven Zimmerpreise, daß dies ein guter Zeitpunkt ist, dort Urlaub zu machen. In der Tat haben Studien gezeigt, daß die Zahl der lokalen Hotelgäste im Jahr 2009 im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist.
Da der „Kurort”-Immobilienmarkt so eng mit dem Tourismus verbunden ist, ist es nicht verwunderlich, daß auch dieser rückläufig war. So wurden zum Beispiel weniger Eigentumswohnungsprojekte ins Leben gerufen. Time-Shares tauchten in den Jahren 2006-2007 wieder auf, die Betreiber waren jedoch nicht in der Lage, auf Grund der sich entwickelnden und verschärfenden politischen Probleme im Lande, diesen Markt zu erschließen.
Er schloß mit dem Hinweis, daß es eine Menge von Ausländern gibt, die dauerhaft in Pattaya leben und daß eine große Anzahl von Miethäusern und Eigentumswohnungen auf diesen Markt ausgerichtet sind. Bp