Die Zentralbank will eine Wiederholung der Immobilienkrise verhindern

Die Zentralbank will eine Wiederholung der Immobilienkrise verhindern

Bangkok. Die Bank von Thailand hat den Immobilienmarkt gebremst. Der Fokus liegt dabei vor allem auf den spekulativen Käufern. Aus Angst vor einer Wiederholung der Immobilienkrise von 1997 hat die thailändische Zentralbank daher die Vorschriften für die Käufer von Hypotheken verschärft, um so eine Wiederholung von Immobilienkrisen zu verhindern.

Am 1. April begann die Durchsetzung eines strengeren Regelwerks für Immobilienhypotheken ( LTV – Loan to Value Ratio ), durch das die Käufer von zweiten und dritten Immobilien gezwungen waren, mehr Kautionen zu bezahlen.

  • Die „ LTV – Quote „ für den ersten Immobilienerwerb einer Person bleibt unverändert bei 0 bis 10 Prozent, so dass Erstkäufer von Häusern und Eigentumswohnungen von der neuen Regel nicht betroffen sind.
  • Die Quote für einen zweiten Immobilienerwerb erhöht sich jedoch auf 10 Prozent, falls der / oder die Käufer seit drei Jahren oder länger Raten für ihre erste Hypothek abbezahlen.
  • Wenn die Rückzahlung der ersten Hypothek weniger als drei Jahre beträgt, wird die Quote der zweiten Hypothek auf 20 Prozent angehoben, um das Kreditrisiko zu mindern, insbesondere bei spekulativen Käufern.
  • Bei einem dritten Immobilienkauf erhöht sich der LTV-Bedarf auf 30 Prozent, wenn der Käufer die erste und zweite Hypothek noch zurückzahlen muss.

Ganz offensichtlich sind diese neuen Regeln weder für Immobilienentwickler noch für Spekulanten, egal ob in Thailand oder im Ausland, freundlich. Sie werden jedoch als vorbeugende Maßnahme gesehen, um die Entwicklung von Immobilienmarktblasen einzudämmen.

Im Jahr 1997 stürzte Thailand in die schlimmste Finanzkrise der jüngsten Vergangenheit, die vor allem durch das Platzen von Wirtschaftsblasen ausgelöst wurde, einschließlich der durch die Überinvestitionen im Immobiliensektor hervorgerufenen.

Es wurden daraus Lehren gezogen und entsprechende Vorsorgemaßnahmen ergriffen, um eine weitere Krise zu verhindern, die möglicherweise durch ein systemisches Kreditrisiko ausgelöst wurde, das nicht mehr weiter kontrolliert wurde.

Laut der Zentralbank von Thailand waren 2012 und 2013 die goldenen Jahre für den thailändischen Immobiliensektor, dessen Gewinne und Renditen von börsennotierten Immobilienunternehmen von 9 – 10 Prozent pro Jahr im Vergleich zu den vorherigen 6 – 7 Prozent gestiegen sind.

Die hohe Profitabilität führte zum Eintritt neuer Akteure und zum weiteren Ausbau der bestehenden Immobilien Kredite, während die relativ niedrigen Zinssätze in Thailand auch eine ermutigende Rolle bei der Steigerung des Wohnraumangebots spielten.

Für die Bauträger waren die Finanzierungskosten daher sehr günstig, um weitere neue Projekte zu starten. Für die spekulativen Käufer gab es daher genügend Möglichkeiten für kurzfristige Gewinne.

Seit 2012 zögern die meisten Akteure jedoch langsamer zu werden, da ihr Marktanteil darunter leiden könnte. Das wiederum führt dazu, dass sich unaufhaltsame Anhäufungen von mehr zum Verkauf stehenden Häusern ergeben.

In den letzten zwei oder drei Jahren gab es einen Käufermarkt, bei dem Entwickler mit allen Arten von Verkaufsförderungsaktionen nach weniger wohlhabenden und einkommensschwächeren Käufern suchten. Darüber hinaus haben die Entwickler ebenfalls damit begonnen, mehr ausländische Käufer anzusprechen. Dazu zielen sie insbesondere auf die Chinesen ab.

Die Nachfrageseite ist also geschrumpft, sodass Entwickler mit potenziellen Käufern der zweiten und dritten Schicht sowie mit Spekulanten rechnen müssen. Deren Kapazität erfordert dann allerdings eine weitere Kreditaufnahme für den Kauf von weiteren Immobilien. Ihre Nachfrage ist also entsprechend gering, während diejenigen mit einer tatsächlicher Nachfrage bereits vor dem Hintergrund der steigenden Schulden der privaten Haushalte ihre Immobilien gekauft hatten.

Die Banken hatten ebenfalls Schwierigkeiten, ihre Gewinne zu halten oder zu steigern, und konkurrierten trotz der steigenden Kreditrisiken aggressiv um weitere Hypothekendarlehen.

Einige Kreditgeber haben ihren Kunden sogar Kredite gegeben, die über ihrem vollen Wert ( mit einem LTV – Verhältnis von über 100 ) sowie einem zusätzlichen Darlehen oder einem Aufstockungskredit liegen.

Während die Risiken der Kreditgeber daher deutlich gestiegen sind, glauben einige, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden, und die Sicherheiten werden ausreichen, um die Forderungsausfälle zu decken.

Das könnte allerdings ein Wunschdenken sein, warnen die Finanzexperten. Prävention ist derzeit wahrscheinlich besser, als erneut in eine andere Krise zu rasen, sagen die Experten.

 

  • Quelle: The Nation