BANGKOK. Thailand hat mehr zu bieten als sein pulsierendes Streetfood und das geschäftige Stadtleben, das die Herzen vieler Ausländer in seinen Bann zieht. Die Möglichkeit eines dauerhaften Aufenthalts wird sehr attraktiv, was die Frage aufwirft: Können Ausländer in Thailand Immobilien kaufen?
Als Ausländer eine Immobilie in Thailand zu kaufen, kann schwierig sein. Aber keine Sorge. In diesem Leitfaden geben wir Ihnen alle Informationen, die Sie benötigen, um den thailändischen Immobilienmarkt souverän anzugehen.
Wie gilt das thailändische Eigentumsrecht für Ausländer?
Bevor Sie sich entscheiden, Ihre hart verdienten Ersparnisse für ein wunderschönes Strandgrundstück auszugeben, ist es wichtig, die thailändischen Immobiliengesetze zu verstehen. Diese Regeln können verhindern, dass Sie später in herausfordernde Situationen geraten.
Können Ausländer also Immobilien in Thailand kaufen? Nun, ja und nein. Wenn Sie kein Thailänder sind, können Sie in Thailand kein Land kaufen. Die Gesetze sind klar und verhindern, dass Ausländer Land im Land besitzen. Es gibt jedoch Möglichkeiten, in Thailand legal Eigentum an Eigentum zu erwerben. Diese beinhalten:
Kauf einer Eigentumswohnung
Wenn Sie daran interessiert sind, eine Immobilie in Thailand zu kaufen, erlaubt das Gesetz des Landes, insbesondere das Thai Condominium Act von 1979, Ausländern glücklicherweise den Kauf von Eigentumswohnungen. Eigentumswohnungen gibt es an vielen Standorten im ganzen Land und in verschiedenen Preisklassen, sodass es ein Kinderspiel sein dürfte, eine Eigentumswohnung zu finden, die Ihren persönlichen Bedürfnissen und Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit entspricht.
Beachten Sie, dass Ausländer nicht mehr als 49 % aller verkaufbaren Einheiten in einem bestimmten Gebäude oder Gelände besitzen dürfen.
Wenn Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung von einem thailändischen Staatsbürger kaufen möchten, wenden Sie sich unbedingt an die Hausverwaltung. Sie informieren Sie, wenn das Gebäude bereits zu viele ausländische Eigentümer hat.
Sicherung eines Pachtrechts
Wie wäre es mit dem Besitz einer schönen thailändischen Villa oder eines großen Grundstücks? In diesem Fall bleibt Ihnen nur das Leasing. Sie können langfristige Pachtverträge für Grundstücke beantragen und auf dem Grundstück Bauten errichten. Dies ermöglicht Ihnen im Wesentlichen den Besitz einer Villa, eines Stadthauses oder einer anderen Immobilie auf thailändischem Boden, ohne dass die Grundstücksurkunden tatsächlich auf Ihren Namen lauten. Sie haben also die Freude, in Ihrem thailändischen Traumhaus zu leben, mit einem kleinen Haken: Das Grundstück, auf dem es steht, gehört technisch gesehen nicht Ihnen.
Ihr Mietvertrag hat eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren und kann zweimal verlängert werden, wodurch sich Ihre Mietdauer auf maximal 90 Jahre verlängert. Bedenken Sie jedoch, dass die Verlängerung des Mietvertrags nicht immer ein Kinderspiel ist. Der Eigentümer oder seine Erben können Ihren Antrag auf Verlängerung ablehnen.
Um nicht in diese potenzielle Falle zu tappen, ist es wichtig, bei der Unterzeichnung des Mietvertrags jedes einzelne Detail und jede Vereinbarung zu notieren. Dies kann Ihnen künftige Probleme und Missverständnisse ersparen.
Gibt es Alternativen zum Landkauf in Thailand als Ausländer?
Ja, es gibt einige Alternativen, die Sie in Betracht ziehen können, diese können jedoch komplizierter sein. Diese beinhalten:
Gründung eines thailändischen Unternehmens
Wenn Sie den Besitz einer Immobilie in Thailand ins Auge fassen, besteht eine Möglichkeit darin, eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu gründen. Bedenken Sie jedoch, dass für diese Option eigene Regeln gelten.
Erstens muss der Besitz des Unternehmens zwischen thailändischen Staatsangehörigen und Ausländern aufgeteilt werden, wobei Thailänder 51 % der Anteile halten sollten. Als Ausländer dürften Sie bis zu 49 % der Anteile besitzen.
Darüber hinaus kann Ihr Unternehmen nicht nur auf dem Papier existieren. Um vom Gesetz anerkannt zu werden, muss Ihr Unternehmen ein funktionierendes Unternehmen sein , das Geld verdient und echte thailändische Investoren umfasst.
Nachdem Sie Ihr Unternehmen ordnungsgemäß gegründet haben, können Sie damit Grundstücke oder Immobilien in Thailand kaufen. Da dieser Prozess komplex sein kann, ist es eine gute Idee, einen thailändischen Anwalt zu beauftragen, der Sie durch den Prozess führt.
Investieren über den BOI
Wenn Sie ein Ausländer sind, der in Thailand investieren oder ein Geschäft vorantreiben möchte, gewährt Ihnen das Board of Investment (BOI) möglicherweise bestimmte Vorteile und Genehmigungen. Ein solches Privileg könnte die Möglichkeit sein, Wohngrundstücke für die Unterbringung Ihrer Mitarbeiter zu erwerben. Allerdings muss die Investition der thailändischen Wirtschaft zugute kommen, beispielsweise in Form von Vermögenswerten oder Anleihen.
Bedenken Sie, dass dies keine einfache Übergabe ist. Möglicherweise bedarf es einer Zustimmung des Innenministeriums, bevor diese Privilegien ausländischen Investoren gewährt werden. Außerdem ist es wichtig zu beachten, dass diese Privilegien nicht über Ihr Leben hinaus gelten. Mit anderen Worten: Ihre Erben können das Eigentum an der Immobilie nicht erben.
Werden Sie ein ständiger Wohnsitz
Wenn Sie darüber nachdenken, dauerhaft in Thailand zu bleiben, ist es möglicherweise eine gute Idee, einen ständigen Wohnsitz zu erhalten. Ein ständiger Wohnsitz kann mehr Auswahlmöglichkeiten bieten. Sie können nicht nur auf unbestimmte Zeit in Thailand leben, ohne einen Antrag auf Aufenthaltsverlängerung stellen zu müssen, sondern Sie können auch Ihren Namen auf einem Hausregistrierungsdokument vermerken. Darüber hinaus haben Sie als Dauerbewohner die Möglichkeit, eine Eigentumswohnung zu erwerben, ohne Banküberweisungen aus dem Ausland tätigen zu müssen. Dieser Status erhöht auch die Wahrscheinlichkeit, eine Genehmigung für eine Hypothekenfinanzierung zu erhalten.
Heirat mit einem thailändischen Staatsbürger
Eine weitere Option, die auf dem Tisch liegt, ist die Heirat mit einem thailändischen Staatsbürger. Doch selbst wenn Sie den Bund fürs Leben schließen, fällt Ihnen der Besitz von Land nicht einfach in den Schoß. Ihr thailändischer Partner muss nachweisen, dass das für den Grundstückskauf verwendete Geld vollständig ihm gehört hat.
Tatsächlich würde die erworbene Immobilie unter dem Namen des thailändischen Ehegatten registriert, selbst wenn Sie (als ausländischer Partner) derjenige wären, der sie kaufte. Es ist Ihnen untersagt, gemeinsam mit Ihrem Ehepartner Eigentum an der Immobilie zu haben, sodass diese nicht zu einem gemeinsamen ehelichen Vermögen werden kann.
Das Landministerium verlangt außerdem eine unterzeichnete Erklärung des Paares, aus der hervorgeht, dass das für den Kauf der Immobilie verwendete Geld ausschließlich dem thailändischen Ehegatten gehörte. Darüber hinaus sieht sich ein thailändischer Staatsangehöriger nach der Heirat mit einem nicht-thailändischen Staatsbürger mit Einschränkungen hinsichtlich zukünftiger Landerwerbe konfrontiert.
Gehen wir hier jedoch vorsichtig vor. Es ist nicht angebracht, überstürzt mit einem thailändischen Staatsangehörigen zu heiraten, nur um Land zu kaufen. Berücksichtigen Sie alle Optionen und möglichen Konsequenzen, bevor Sie eine große Entscheidung treffen, wie zum Beispiel eine Heirat, um Land zu kaufen.
Jede Wahl hat gute und schlechte Seiten. Bevor Sie also entscheiden, was zu tun ist, prüfen Sie alles sorgfältig und lassen Sie sich professionell beraten. Es ist immer am besten, sicherzustellen, dass Sie die Regeln befolgen, wenn Sie sich in einem anderen Land aufhalten.
Wie man sich auf dem Immobilienmarkt in Thailand zurechtfindet
Thailands Immobilienmarkt ist attraktiv. Es ist jedoch von entscheidender Bedeutung, die Wege und Abkürzungen zu verstehen, bevor man Investitionsentscheidungen trifft.
Markttrends
In den letzten Jahren hat sich die Immobilienlandschaft Thailands dynamisch verändert. Trotz Herausforderungen wie der Covid-19 Pandemie, globalen wirtschaftlichen Unsicherheiten und einem langsameren inländischen Wirtschaftswachstum tuckert der Markt weiter. Ein sich abzeichnender Trend ist die steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen, insbesondere in städtischen Gebieten, wo Platz knapp ist. Dies wurde maßgeblich von einheimischen und ausländischen Käufern vorangetrieben, die auf der Suche nach Eigenheimen oder potenziellen Mietrenditen waren.
Potenziell rentable Regionen für Investitionen
Wenn es um Immobilieninvestitionen in Thailand geht, sind bestimmte Regionen vielversprechender als andere.
Bangkok, das Herz der Nation, ist ein erstklassiger Ort. Sein Status als Handelszentrum sorgt für eine stetig wachsende Nachfrage sowohl nach hochwertigem als auch nach erschwinglichem Wohnraum.
Auch Phuket und Ko Samui erregen die Aufmerksamkeit der Investoren. Ihre atemberaubenden Strandresorts haben sich zu unglaublichen Touristen-Hotspots entwickelt und eignen sich daher hervorragend für Ferienhäuser oder Immobilieninvestitionen.
Darüber hinaus erfreuen sich Orte wie Chiang Mai und Pattaya zunehmender Beliebtheit. Chiang Mai zieht mit seiner Mischung aus modernen Annehmlichkeiten und reichem Erbe Auswanderer an, während Pattayas lebhafte Strandresortatmosphäre sowohl junge Leute als auch Familien anzieht.
Eine Immobilie in Thailand finden
Wenn Sie planen, eine Immobilie in Thailand zu kaufen, aber derzeit im Ausland leben, können lokale Immobilienmakler eine große Hilfe sein. Sie kennen den lokalen Markt und begleiten Sie durch den Kaufprozess.
Seien Sie dennoch vorsichtig bei der Auswahl eines Maklers. In Thailand gibt es keine strengen Regeln dafür, wer als Immobilienmakler arbeiten darf. Das bedeutet, dass nicht alle Agenten erfahren oder zuverlässig sind. Um Probleme zu vermeiden, versuchen Sie, einen Makler zu finden, der von Personen empfohlen wird, denen Sie vertrauen. Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen oder selbst Nachforschungen über die Agentur anzustellen.
Eine weitere gute Idee ist es, die Suche online zu starten. Bevor Sie nach Thailand kommen, können Sie sich Immobilienangebote auf verschiedenen thailändischen Immobilienwebsites wie FazWaz ansehen. Dies ist eine praktische Möglichkeit, das Angebot zu sehen, ohne das Haus verlassen zu müssen.
Was müssen Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Thailand beachten?
Beim Einstieg in den thailändischen Immobilienmarkt ist es wichtig, über die attraktiven Preise hinauszuschauen. Es sind einige entscheidende Faktoren zu berücksichtigen.
Grundsteuern
Es kann schwierig genug sein, die Grundsteuervorschriften in Ihrem Heimatland zu verstehen, ganz zu schweigen davon, sie in einem fremden Land zu verstehen. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Thailand in Betracht ziehen, ist es wichtig, sich mit der lokalen Steuerlandschaft vertraut zu machen.
In Thailand gibt es mehrere Grundsteuern, die Sie beachten müssen. Dazu gehören eine Übertragungsgebühr, eine Stempelsteuer, eine spezifische Gewerbesteuer (SBT) und eine Erbschaftssteuer. Alle diese Steuern hängen von Faktoren wie der Art der Immobilie, ihrem Wert und der Dauer ihres Besitzes ab.
Im Preis einer Eigentumswohnung können diese Steuern enthalten sein oder auch nicht, die sich zu einem erheblichen Betrag summieren können. Wenn Sie also eine Immobilie kaufen, vor allem wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie handelt, müssen Sie oft die gesamte Steuerschuld bezahlen, weil dadurch der Kaufpreis und damit die insgesamt fälligen Steuern sinken.
Beim Kauf von einem Bauträger wird in der Regel die SBT, eine 3,3 %ige Steuer, die auf den Verkaufspreis erhoben wird, wenn die Immobilie weniger als fünf Jahre im Besitz des Verkäufers war, von diesem übernommen. Die anderen Steuern werden in der Regel 50/50 aufgeteilt.
Wenn die Immobilie seit mehr als fünf Jahren im Besitz ist, wird anstelle der SBT eine Stempelsteuer von 0,5 % erhoben. Die Übertragungssteuer, eine weitere zu beachtende Steuer, beträgt 2 % des vom Land Department ermittelten Immobilienwerts.
Schließlich gibt es noch die Quellensteuer. Dabei handelt es sich grundsätzlich um einen Vorschuss auf die Einkommensteuer des Verkäufers. Wenn Sie eine Eigentumswohnung von einem Bauträger oder einer Firma kaufen, beträgt diese Steuer 1 % des höheren Betrags zwischen Schätzwert und Verkaufspreis. Beim Kauf von Privatpersonen ist die Steuer tendenziell höher und wird auf der Grundlage des geschätzten Wertes und der Dauer des Eigentums des Verkäufers berechnet. Die Steuer wird in der Regel für die Einkommensteuerschuld des Verkäufers gezahlt. In der Regel zahlt jedoch der Käufer.
Die langfristigen Auswirkungen von Immobilieninvestitionen
Zweitens bedenken Sie die langfristigen Auswirkungen Ihrer Investition. Wird der Wert der Immobilie mit der Zeit steigen? Kann die Immobilie stabile Mieteinnahmen generieren? Wie werden sich Änderungen in der Regierungspolitik oder den wirtschaftlichen Bedingungen auf Ihre Investition auswirken?
Ausländer müssen die Eigentumswohnung mit Fremdwährung bezahlen
Vergessen Sie nicht, dass Sie als Ausländer Ihre thailändische Eigentumswohnung in ausländischer Währung kaufen müssen. Dieser muss nach Thailand eingeführt und dort im Land in thailändischen Baht umgerechnet werden. Das bedeutet, dass Sie Ihren Kauf in den meisten Fällen nicht mit einer Hypothek finanzieren können. Für große Währungswechsel müssen Sie ein Foreign Exchange Transaction Form (FETF) ausfüllen. Beachten Sie diese Punkte, um finanzielle Probleme zu vermeiden.
Zustand der Immobilie
Ein entscheidender Schritt, der oft übersehen wird, ist die Due Diligence. Jede Finanztransaktion in Thailand muss geprüft werden, um sicherzustellen, dass es sich um eine lohnende Investition handelt. Dabei geht es darum, sich mit der Geschichte des Bauträgers auseinanderzusetzen und mit den Vorbesitzern über deren Zufriedenheit mit der Immobilie zu sprechen. Dies sind die Art von Prüfungen, die ein erfahrener Immobilienanwalt in Ihrem Namen durchführt.
Zahlung der Anzahlung
Wenn Sie die perfekte Immobilie in Thailand gefunden haben, ist der erste Schritt die Zahlung einer Anzahlung. Diese Anzahlung zeigt, dass Sie es ernst meinen und reserviert die Immobilie für Sie. In Thailand ist es üblich, dass Immobilienverkäufer und -makler eine Anzahlung verlangen, die normalerweise etwa 10 – 15 % des Gesamtpreises beträgt. Diese Anzahlung wird dann vom Endpreis abgezogen.
Die Einzahlung funktioniert in beide Richtungen. Wenn Sie sich gegen den Kauf der Immobilie entscheiden, behält der Verkäufer die Anzahlung. Wenn der Verkäufer seinen Teil der Vereinbarung jedoch nicht einhält, wird Ihnen die Anzahlung zurückerstattet.
Es ist jedoch sehr wichtig, sicherzustellen, dass alle diese Details in einer schriftlichen Vereinbarung enthalten sind und dass Sie eine Quittung über die Anzahlung aufbewahren. Denken Sie auch daran, dass die Anzahlung in der Regel nicht erstattungsfähig ist, es sei denn, es gibt einen besonderen Teil in der Vereinbarung, der es Ihnen ermöglicht, Ihre Anzahlung zurückzuerhalten, wenn Sie sich gegen den Kauf der Immobilie entscheiden. Denken Sie also sorgfältig über Ihre Entscheidung nach, bevor Sie die Anzahlung leisten.
Was sind die häufigsten Herausforderungen für ausländische Immobilienkäufer in Thailand?
So sehr der thailändische Immobilienmarkt zahlreiche attraktive Möglichkeiten bietet, so birgt er auch Herausforderungen, insbesondere für ausländische Käufer . Hier sind zwei Haupthindernisse, auf die Sie stoßen können:
Rechtliche Fragen
Als ausländischer Käufer kann es recht komplex sein, sich in den rechtlichen Bestimmungen des Immobilienbesitzes in Thailand zurechtzufinden. Es gibt bestimmte Einschränkungen für Ausländer, z. B. das Recht, kein Land direkt zu besitzen. Um diese rechtlichen Fragen zu klären, ist in der Regel die Unterstützung eines sachkundigen Anwalts erforderlich, um sicherzustellen, dass Sie im Rahmen des Gesetzes handeln.
Finanzielle Herausforderungen
Erwähnenswert sind auch finanzielle Hürden. Für Ausländer kann es oft schwierig sein, in Thailand eine Hypothek oder eine Finanzierung für eine Immobilie zu bekommen. Banken zögern in der Regel, Geld an nicht-thailändische Staatsangehörige zu leihen, und wenn sie es doch tun, ist der Prozess meist zeitaufwändig und mit bürokratischem Aufwand verbunden. Da Ausländer ihre Eigentumswohnungen in der Regel mit Fremdwährungen bezahlen müssen, kann es außerdem schwierig sein, eine Hypothek bei einer örtlichen Bank aufzunehmen.
Sprachbarriere
Beherrschung der thailändischen Sprache ist auf jeden Fall hilfreich, wenn Sie mit lokalen Verkäufern, Agenten oder Anwälten zusammenarbeiten. Sprachbarrieren können zu Fehlkommunikation und Missverständnissen führen.
Den Markt verstehen
Thailands Immobilienmarkt unterscheidet sich deutlich von westlichen Märkten. Von der Preisgestaltung über Verhandlungstaktiken bis hin zum Verständnis der Kapitalrendite kann es schwierig sein, diese lokalen Feinheiten zu verstehen.
Instandhaltung des Eigentums
Wenn Sie eine Immobilie zu Investitionszwecken in Betracht ziehen, könnte die Verwaltung aus dem Ausland eine Herausforderung darstellen. Die Suche nach zuverlässigen Immobilienverwaltern oder Mietern erfordert oft Zeit und Ressourcen.
Welche Schritte müssen Ausländer unternehmen, um in Thailand eine Immobilie zu kaufen?
Der Einstieg in den thailändischen Immobilienmarkt als Ausländer bringt ganz eigene Herausforderungen mit sich. Bei ungewohnten Gesetzen und einem unregulierten Wohnsystem kann es leicht passieren, dass man sich ein wenig nervös fühlt. Bei richtiger Recherche und umsichtigen Entscheidungen ist es jedoch tatsächlich sicher und möglich, Immobilien in Thailand zu kaufen. Hier ist eine Kurzanleitung, die Ihnen durch den Prozess hilft:
Beginnen Sie mit der Recherche
Nehmen Sie sich die Zeit, den thailändischen Immobilienmarkt zu verstehen, einschließlich der Bereiche, die Sie interessieren. Recherchieren Sie die typischen Preise und schauen Sie sich verschiedene Immobilienstile an. Online-Portale und Immobilienagenturen können eine Fülle an Informationen bieten.
Rechtsberatung
Der größte Fehler, den Sie möglicherweise machen könnten, besteht darin, ohne einen erfahrenen Immobilienanwalt in den Immobilienmarkt einzusteigen. Auch wenn dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, verringert sich die Wahrscheinlichkeit unnötiger Komplikationen, Verzögerungen oder im schlimmsten Fall eines unbeabsichtigten Verstoßes gegen thailändisches Recht erheblich. Daher ist es ein kluger Schritt, einen unabhängigen Immobilienanwalt zu beauftragen, bevor Sie mit dem Kauf einer Immobilie fortfahren.
Immobilientyp
Überlegen Sie, an welcher Art von Immobilie Sie interessiert sind. Als Ausländer können Sie Eigentumswohnungen besitzen, ein direkter Grundstückserwerb ist jedoch ausgeschlossen. Sie können jedoch Grundstücke pachten oder andere Methoden anwenden, beispielsweise die Gründung eines Unternehmens, um diese Einschränkungen zu umgehen.
Standort
Entscheiden Sie, wo Sie kaufen möchten. Zu den besten Orten gehören Bangkok wegen seines geschäftigen Stadtlebens und der Vielfalt an Eigentumswohnungen, Phuket und Ko Samui wegen seiner touristischen Strandresorts, Chiang Mai wegen seiner Balance aus modernem Leben und ruhigen historischen Stätten und Pattaya wegen seiner lebhaften Strandresort Atmosphäre.
Umgang mit Immobilienmaklern
Mit Hilfe eines zuverlässigen Immobilienmaklers lässt sich die Suche nach der richtigen Immobilie deutlich einfacher gestalten. Sie können Ihnen Einblicke und Zugang zu Immobilien gewähren, die Ihren Vorlieben und Ihrem Budget entsprechen. Stellen Sie einfach sicher, dass Sie ihre Glaubwürdigkeit überprüfen.
Besichtigung der Immobilie
Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, sollten Sie diese unbedingt persönlich besichtigen. Überprüfen Sie den Zustand der Immobilie, ihre Umgebung und die Anbindung an wichtige Orte wie Märkte, Krankenhäuser und Verkehrsknotenpunkte.
Ein Angebot machen
Sobald Sie Ihre Immobilie ausgewählt haben, besteht der nächste Schritt darin, ein Angebot abzugeben. Es ist normal, ein wenig um den Preis zu feilschen, also scheuen Sie sich nicht, zu verhandeln.
Den Deal abschließen
Mit Ihrem Anwalt an Ihrer Seite sind Sie schließlich bereit, den Deal abzuschließen. Dazu gehört die Unterzeichnung des Vertrags, die Zahlung und die Übertragung der Immobilie auf Ihren Namen, indem Sie die Eigentumsurkunden zur Registrierung beim Land Department einreichen.
Sicherlich ist der Kauf einer Immobilie in Thailand als Ausländer nicht einfach, und der Weg kann manchmal neblig erscheinen. Mit sorgfältiger Planung und fundierter Rechtsberatung ist der Traum vom Besitz einer Immobilie in Thailand jedoch durchaus realisierbar. Denken Sie auf dieser Reise daran, fundierte Entscheidungen zu treffen und jeden Schritt mit Sorgfalt und der gebotenen Sorgfalt anzugehen.
Viel Glück!
- Quelle: The Thaiger