BANGKOK. Die thailändische Wirtschaft befindet sich in einer K-förmigen Erholung. Um die Symbolik weiter zu führen: Der Tourismus ist der Arm des Alphabets, der nach oben zeigt, und der Immobiliensektor ist das Standbein.
Der Tourismus hat sich fast vollständig erholt und erreichte in der ersten Jahreshälfte fast die Zahl der ausländischen Touristen, die vor COVID-19 ankamen. Im Vergleich dazu hat der Immobiliensektor aufgrund gedämpfter Nachfrage, Überangebot und der hohen Ablehnungsrate von Hypothekenanträgen zu kämpfen. Zusammen mit dem Baugewerbe macht der Sektor etwa 11 bis 15 Prozent des Bruttoinlandsprodukts aus und spielt eine wichtige Rolle in der lokalen Wirtschaft.
Zahl der unverkauften Eigenheime nimmt zu
Laut dem Real Estate Information Center (REIC) beliefen sich die Verkäufe neuer und weiterverkaufter Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2024 auf insgesamt 159.952 Einheiten im Wert von 452,1 Milliarden Baht, was einem Rückgang von 9 Prozent bzw. 9,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Dies deutet größtenteils auf eine schwache Kaufkraft der Käufer hin, angesichts der hohen Verschuldung der privaten Haushalte. Zum Ende des zweiten Quartals belief sich das Angebot an Eigentumswohnungen und niedrigen Häusern auf insgesamt 369.395 Einheiten im Wert von 1,9 Billionen Baht – ein Anstieg von 5,7 Prozent bzw. 24,2 Prozent.
Die Zahl der nicht verkauften Wohneinheiten belief sich auf 313.789, ein Plus von 7,7 Prozent, im Wert von 1,7 Billionen Baht.
„Angesichts dieser hohen Zahlen würde es etwa drei Jahre dauern, bis der Markt sie absorbiert, wenn keine neuen Projekte auf den Markt kommen“, sagte Vichai Viratkapan, ehemaliger stellvertretender Generaldirektor des REIC.
Im ersten Halbjahr sank die Zahl der neuen Wohneinheiten um 4,4 Prozent auf 55.606, da die Bauträger hinsichtlich ihrer Geschäftsaussichten vorsichtiger wurden. Bei niedrigen Häusern sank die Zahl um 14,4 Prozent, während die Zahl der Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 11,4 Prozent stieg.
Zinssenkung sorgt für etwas Erleichterung
Der geldpolitische Ausschuss der Bank von Thailand senkte den Leitzins am 16. Oktober um 25 Basispunkte auf 2,25 Prozent pro Jahr. Große Banken, darunter die Government Housing Bank – der größte Hypothekengeber – folgten diesem Beispiel. Obwohl die Senkung nicht groß ist, wird sie sowohl kleinen und mittleren Unternehmen als auch Privatpersonen zugutekommen, die ihre Schulden bedienen müssen.
„Es bietet eine gewisse Erleichterung, da Hypothekendarlehensnehmer ihre monatlichen Ratenzahlungen um 200 Baht pro Kredit von 1 Million Baht reduzieren können. Wenn sie beispielsweise 3 Millionen Baht leihen, sinkt ihre monatliche Zahlung um 600 Baht“, sagte Vichai.
Er schätzte, dass die Banken den Kreditbetrag pro Kredit von 1 Million Baht wahrscheinlich um weitere 20.000 Baht erhöhen könnten.
Laut Vichai bleiben die Banken bei der Kreditgenehmigung weiterhin vorsichtig, da sie berücksichtigen müssen, ob den Kreditnehmern nach Zahlung der monatlichen Kreditraten von etwa 7.000 – 10.000 Baht (für normale Kreditnehmer) bzw. von 3.000 – 5.000 Baht (für Regierungsbeamte) noch genügend Geld für den Lebensunterhalt übrig bleibt.
Bedarf an mehr Unterstützung
Kurzfristig könnte die thailändische Notenbank die Regelung zum Beleihungswert (LTV) lockern, der derzeit für Zweitwohnungen bei 80 – 90 Prozent liegt, was Kreditnehmer zu höheren Anzahlungen zwingt.
„Geringere Anzahlungen könnten die Investitionen potenzieller Käufer steigern. Viele Menschen, die bereits ein Eigenheim besitzen, möchten möglicherweise weitere Häuser kaufen, um Mieteinnahmen zu erzielen“, sagte Vichai.
Die LTV-Regel erlaubt es einer Bank, für ein zweites Haus, dessen Gesamtpreis 10 Millionen Baht nicht übersteigt, nur bis zu 80 – 90 Prozent des Hauswertes zu verleihen, im Vergleich zu einem 100-Prozent-Darlehen für das erste Haus.
Die Regierung wird voraussichtlich Maßnahmen erwägen, die es Ausländern erleichtern sollen, ein Eigenheim zu erwerben. Vichai schlägt vor, digitalen Nomaden das Eigentum an einem Eigenheim zu ermöglichen. Die Regierung erwägt, die Pachtdauer von derzeit maximal 60 Jahren auf 99 Jahre zu verlängern. Dies ist jedoch ein politisch heikles Thema, da die Gegner der Maßnahme Angst vor Landnahme durch Ausländer haben.
Drohende Liquiditätskrise
Beobachter, die den Zustand des thailändischen Immobiliensektors unter die Lupe genommen haben, sind überzeugt, dass die Situation hier nicht so ernst ist wie in China, wo viele Immobilienentwickler Pleite gegangen sind, während Eigenheimkäufer nicht die versprochenen Häuser bekommen haben, was die Regierung zum Eingreifen gezwungen hat.
Die Beobachter warnen jedoch, dass der thailändische Immobiliensektor im nächsten Jahr mit Liquiditätsengpässen konfrontiert sein könnte, wenn viele Schuldverschreibungen fällig würden. „Einige von ihnen könnten ihre Schuldverschreibungen nicht verlängern können, was zu Liquiditätsproblemen führen würde“, sagte Vichai.
Samma Kitasin, ein unabhängiger Ökonom mit Spezialgebiet Wohnungswirtschaft, äußerte sich optimistischer hinsichtlich der Aussichten des Immobiliensektors nach der Zinssenkung.
Er verwies auf die Geschichte von Sena Development Pcl, das versucht, durch die Turbulenzen des Marktes zu navigieren. Der an der SET-Börse notierte Entwickler hat einen innovativen Ansatz entwickelt, ein sogenanntes Mietkauf-Eigentumswohnungsprogramm.
Potenzielle Käufer mieten die Einheit zunächst und wenn sie die Miete pünktlich zahlen, wird ihnen das Eigentum an der Einheit angeboten. Sena unterstützt Käufer mit guter Zahlungsmoral bei der Beantragung eines Bankdarlehens.
Was eine überalterte Gesellschaft für den Wohnungssektor bedeutet
Da die Gesellschaft Thailands zunehmend überaltert ist und die Zahl der über 60-Jährigen mehr als 20 Prozent der Bevölkerung ausmacht, dürfte die Nachfrage nach Eigenheimen in Zukunft nicht mehr so stark sein.
Derzeit leben viele Senioren und Kinder auf dem Land, während Menschen im arbeitsfähigen Alter in Großstädten leben. „Der Wohnungsbau in Großstädten wird weiter zunehmen, in kleineren Städten oder ländlichen Gebieten könnte er sich jedoch verlangsamen oder überhaupt nicht ausfallen“, sagte Vichai.
Auf lange Sicht könnte Thailand dem Beispiel Japans und Italiens folgen, wo viele junge Menschen in die Großstädte ziehen und deshalb viele Häuser verlassen. Die beiden Länder führen die Liste der ältesten Bevölkerungen der Welt an.
- Quelle: Thai PBS World