BANGKOK. Immobilienunternehmer schlagen Bedingungen vor, die Nominierungen und die Ausweitung ausländischer Eigentumsrechte verhindern und gleichzeitig die Standorte einschränken würden.
Immobilienunternehmer äußerten sich kritisch zum Vorschlag der Regierung, die langfristigen Pachtrechte für Eigentumswohnungen durch Ausländer auf 99 Jahre auszuweiten und die Kaufquote für Eigentumswohnungen auf 75 Prozent zu erhöhen.
Sie heben Vorteile wie Investitionsanreize und Konjunkturimpulse hervor, betonen jedoch die Notwendigkeit strenger Auflagen, um Nominierungsproblemen vorzubeugen und Standortbeschränkungen sowie Stimmrechtsbeschränkungen einzuführen.
Issara Boonyoung, Vorsitzender des Handelsverbands für Immobilien, Design und Bauwesen der thailändischen Handelskammer, wies darauf hin, dass frühere Regierungen vorgeschlagen hatten, vier Gruppen von Ausländern – vermögenden Privatpersonen, Rentnern mit stabilem Einkommen, Online-Arbeitern, die in Thailand leben möchten, und Experten – den Besitz von Wohngrundstücken im Umfang von bis zu einem Rai zu gestatten. Die Bekanntmachung 6/2565 des Board of Investment (BOI) erlaubt es vom BOI zugelassenen ausländischen juristischen Personen, Grundstücke für Büros und Wohnungen für Führungskräfte und Arbeiter zu besitzen.
Diese seit 2001 geltende Politik beinhaltet Vorschläge zur Änderung von Maßnahmen, die es Ausländern ermöglichen, 40 Millionen Baht zu investieren, um bis zu einem Rai Land zu besitzen.
„Alle diese Maßnahmen stießen auf Kritik. Viele warnten, sie kämen einem ‚Ausverkauf des Landes‘ gleich, obwohl einige davon schon seit langem in Kraft waren. Daraufhin widerrief die Regierung die Änderungen, die den vier Gruppen Landbesitz erlaubt hätten.“
Verhinderung der Nominalisierung ist ein Muss
Es gab Fälle, in denen Wirtschaftsprüfungs- und Anwaltsfirmen illegal thailändische Unternehmen gründeten, um mithilfe von Nominierten Land für Ausländer zu verwalten, wodurch dem Land Steuer- und Gebühreneinnahmen entgingen.
Dies führte zur Untersuchung von drei Gesetzen zu langfristigen Mietverträgen:
Das Zivil- und Handelsgesetzbuch von 1925 begrenzt die Laufzeit von Mietverträgen auf 30 Jahre und behandelt sie als persönliche Rechte, die mit dem Tod einer der beiden Parteien enden.
Das Gesetz über gewerbliche und industrielle Pachtverträge von 1999 ermöglicht Pachtverträge mit einer Laufzeit von bis zu 50 Jahren, die um weitere 50 Jahre verlängert werden können. Dieses Gesetz schafft ein Eigentumsrecht, das die Vererbung, Untervermietung oder Verpfändung von Pachtverträgen ermöglicht.
Das Gesetz über Rechte an Pachtvermögen aus dem Jahr 2019 ähnelt dem Gesetz von 1999, begrenzt Pachtverträge jedoch auf 30 Jahre und ist für verschiedene Nutzungen anwendbar. Es gibt Vorschläge, diese Pachtlaufzeiten zu verlängern.
Vermeidung von Nominierungsproblemen
Für thailändische Pächter: Erlauben Sie vielfältige Nutzungsmöglichkeiten, wie etwa langfristige Landwirtschaft, dauerhafte Waldbepflanzung für Emissionsrechte sowie Wohn-, Gewerbe- und Kleinindustriezwecke mit flexiblen Pachtlaufzeiten, die sich nach der Investitionsgröße richten. Als Eigentumsrechte können diese Pachtverträge vererbt und als Sicherheit verwendet werden.
„Wenn es Bedenken gibt, dass thailändische Nominierte im Auftrag von Ausländern für landwirtschaftliche Zwecke pachten, könnten Beschränkungen die Pachtverträge auf die Nutzung zu Wohnzwecken beschränken, obwohl dies thailändische Pächter benachteiligen würde, die langfristige landwirtschaftliche und andere Investitionen anstreben“, sagte Issara.
Bei Wohnbauvorhaben für Geringverdiener auf staatlichen oder privaten Grundstücken können langfristige Pachtverträge mit einer Laufzeit von über 30 Jahren aufgrund ihrer ausreichenden Laufzeit werterhaltend bei Finanzinstituten als Hypothekensicherheit hinterlegt werden.
Bei Auslandsmietverträgen gelten folgende Konditionen:
- Begrenzen Sie die gemietete Fläche auf maximal 1 Rai.
- Das Grundstück darf nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Wenn innerhalb von drei Jahren keine Bebauung oder Nutzung erfolgt, wird zur Vermeidung von Spekulationen der höchste Grundsteuersatz von 3 % pro Jahr erhoben.
- Legen Sie für Ausländer höhere Anmeldegebühren und jährliche Steuern fest als für thailändische Staatsbürger.
Mit den Einnahmen aus diesen Maßnahmen kann ein Wohnungsbaufonds für Geringverdiener eingerichtet werden, mit dem Initiativen wie zinslose Darlehen für die ersten drei Jahre, Hypothekenversicherungsfonds oder direkte Wohnungskaufzuschüsse für Geringverdiener unterstützt werden können.
„Eine Verlängerung der Pachtlaufzeiten über 30 Jahre hinaus auf bis zu maximal 99 Jahre ist eine Angelegenheit, die das Repräsentantenhaus sorgfältig prüfen und die Vor- und Nachteile solcher Verlängerungen abwägen muss“, sagte Issara.
Zwei-in-eins-Maßnahme zur Ankurbelung der Wirtschaft und des Immobilienmarkts
Surachet Kongcheep, Geschäftsführer von Property DNA, sagte, der Kabinettsbeschluss an das Innenministerium, die Durchführbarkeit einer Änderung zweier Gesetze zur Stimulierung des schleppenden Immobilienmarktes zu prüfen, sei eine indirekte Konjunkturmaßnahme.
Dies würde wahrscheinlich Ausländer oder Investoren, die an langfristigen Immobilieninvestitionen interessiert sind, anregen, da sie nach den Grundbesitzern über bedeutende Rechte an dem gepachteten Land verfügen würden. Dieses Eigentum könnte dann als Sicherheit für Kredite zur Entwicklung von Projekten oder zur Absicherung langfristiger Pachtverträge verwendet werden, die nicht zu Investitionszwecken bestimmt sind.
Ausländer haben in Thailand schon seit langem Probleme, Kredite von Finanzinstituten zu erhalten. Die verlängerte Pachtdauer von bis zu 99 Jahren (im Vergleich zu 50 – 90 Jahren in Ländern wie Vietnam, Kambodscha und Myanmar und sogar 30 Jahren in Indonesien oder 60 Jahren in Singapur) könnte das Interesse der Regierung, von Behörden oder staatlichen Unternehmen an großen Grundstücken erhöhen. Vietnams Sonderwirtschaftszonen können Pachtverträge von bis zu 70 Jahren gestatten, und Laos hat seine Konzessionen für Sonderwirtschaftszonen im Rahmen des neuen Investitionsgesetzes von 99 auf 50 Jahre reduziert.
Erhöhung der ausländischen Eigentumsquote bei Eigentumswohnungen
Ausländische Käufer haben sich zu einem bedeutenden Segment des thailändischen Eigentumswohnungsmarktes entwickelt. Ausländern den Besitz von bis zu 75 % der Eigentumswohnungen zu erlauben, kann zusätzliche Regelungen erfordern. Dies sollte keine pauschale Erlaubnis für ganz Thailand sein, sondern auf bestimmte Gebiete wie Bangkok, ausgewählte Stadtgebiete oder andere festgelegte lokale Verwaltungsgebiete beschränkt sein, ähnlich den Bestimmungen des Eigentumswohnungsgesetzes von 1999. Darüber hinaus sollten die Verkaufspreise für Ausländer höher angesetzt werden als für thailändische Käufer.
„Dies würde verhindern, dass Ausländer mit thailändischen Käufern konkurrieren, insbesondere mit solchen mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Indonesien beispielsweise legt einen Mindestpreis von 10 Millionen Baht fest, während Malaysia ihn auf 16 Millionen Baht festgelegt hat. So wird sichergestellt, dass die Konkurrenz die lokalen Käufer nicht beeinträchtigt. Entwickler, die ausländische Käufer ansprechen möchten, können sich auf höherpreisige Projekte konzentrieren. Übertragungsgebühren, Hypothekenregistrierungsgebühren und damit verbundene Steuern sollten für Ausländer höher sein und sie sollten verpflichtet sein, die Immobilie mindestens drei Jahre lang zu behalten, bevor sie sie verkaufen können“, sagte Surachet.
Stimmrechtsbeschränkung
Darüber hinaus sollten Ausländer, die Eigentumswohnungen besitzen, verpflichtet werden, länger als nur ein paar Tage in der Immobilie zu bleiben. Wenn Ausländer mehr als 49 % der Einheiten besitzen, sollten sie bei Projektbesprechungen kein Stimmrecht haben, um zu verhindern, dass sie Vorschriften erlassen, die Ausländer übermäßig begünstigen. Die Umsetzung sollte einen klaren Zeitrahmen haben, wie 1999, als ausländische Kaufkraft nötig war, um den Immobilienmarkt nach der Wirtschaftskrise von 1997 anzukurbeln.
Die Erlaubnis für Ausländer, bis zu 75 % der Eigentumswohnungen zu besitzen, sollte mit Maßnahmen einhergehen, die sicherstellen, dass aktuelle und zukünftige Bauträger nicht ausschließlich ausländische Käufer ansprechen. Einige Bauträger könnten sich darauf konzentrieren, die 49 %-Quote schnell an Ausländer zu verkaufen und sie dann schrittweise an thailändische Käufer zu verkaufen.
Dabei könnten sie möglicherweise Nominierte in Form von juristischen Personen einsetzen, um Einheiten innerhalb der thailändischen Quote zu kaufen. Eine Änderung der Quote auf 75 % könnte dazu beitragen, den Bestand an nicht verkauften Eigentumswohnungen zu reduzieren, was den Bauträgern zugutekommt.
Mögliche langfristige Auswirkungen
Wenn die Änderungen dauerhaft sind und keinen klaren Zeitrahmen haben, werden sie wahrscheinlich langfristige Auswirkungen haben. Der Markt könnte zunehmend von der ausländischen Nachfrage und nicht von der inländischen Kaufkraft getrieben werden. Ausländische Entwickler könnten unabhängig in den thailändischen Markt eintreten und ihre eigenen Käufer mitbringen, was sich auf lange Sicht auf die Arbeits- und Lebensbedingungen sowie das Wohlergehen der thailändischen Bürger auswirken könnte.
- Quelle: The Nation Thailand