PHUKET. Phuket stand in den letzten sechs Monaten im Rampenlicht, nachdem die Regierung einen Plan angekündigt hatte, Thailand zu einem Luftverkehrsdrehkreuz zu machen, wobei Phuket das wichtigste Tor in den Süden sein soll.
Der Plan umfasst ein neues Flughafenprojekt in Phangnga, das schätzungsweise 80 Milliarden Baht kosten und 20 Millionen Passagiere pro Jahr beherbergen wird, wodurch der Flughafen Phuket unterstützt wird.
Da weiterhin ausländische Touristen und Langzeitbesucher nach Phuket strömen, wurde die Tragfähigkeit der bestehenden Dienste auf die Probe gestellt, da Flughäfen, Flüge, Hotelzimmer und der Straßenverkehr überlastet sind.
Der Unternehmenssektor hat Bedenken hinsichtlich der überwältigenden Nachfrage geäußert, die zu überhöhten Preisen für Land, Unterkunft und Inlandsflüge nach Phuket geführt hat, während einige böswillige Ausländer die Befreiung von der Visumpflicht ausgenutzt haben und illegal Geschäfte betreiben.
Die Umweltauswirkungen sind ein weiteres Diskussionsthema, da das Fehlen eines ordnungsgemäßen Versorgungsmanagements die natürlichen Ressourcen auf der Insel schädigen könnte.
Wenn die Regierung Phuket zum „Zentrum der Andamanen“ erheben möchte, möchte der Privatsektor, dass die Regierung einen Masterplan und einen Entwicklungsfahrplan erstellt, um die Infrastruktur der Insel zu verbessern, die Schwierigkeiten hat, mit der raschen Urbanisierung und dem wachsenden Immobilienmarkt Schritt zu halten Entwicklung.
WACHSENDE GEMEINSCHAFT
Bill Barnett, Geschäftsführer von C9 Hotelworks, einem in Phuket ansässigen Hotelberater, sagte, die Insel befinde sich im Anfangsstadium, sich zu einem neuen Geschäftszentrum in der Region zu entwickeln, was auf die starke Nachfrage von Ausländern aus aller Welt nach Umzügen zurückzuführen sei.
„Die Menschen halten Phuket für einen sicheren Hafen“, sagte Herr Barnett und verwies auf die Attraktivität der Insel inmitten globaler Turbulenzen wie Kriege und geopolitischer Spannungen, die durch wachsende Trends wie Fernarbeit und digitale Nomaden verstärkt werden.
Er sagte, es gebe eine starke Nachfrage von Russen, Chinesen, Osteuropäern und Nordamerikanern, die längere Aufenthalte in Phuket anstreben.
Zu den weiteren wachsenden Segmenten zählen Rentner und Unternehmer, die mit ihren Familien aus anderen Städten umziehen und von internationalen Krankenhäusern und Schulen angezogen werden, die auf ihren Lebensstil eingehen, sagte Herr Barnett.
Er lobte die Regierung für den erfolgreichen Aufbau einer internationalen Gemeinschaft in Phuket, indem sie verschiedene Richtlinien anbot, die Langzeitankömmlingen zugute kamen, wie etwa die Verlängerung der Aufenthaltsdauer für mehr Nationalitäten und die Förderung des Thailand-Elite-Programms und des Ruhestandsvisumprogramms.
In den nächsten fünf Jahren werden in Phuket etwa 14.000 neue Hotelzimmer hinzukommen, wobei die Hälfte davon in Immobilienkomponenten enthalten sein wird, um die starke Nachfrage von Langzeitbesuchern zu bedienen, wie zum Beispiel Markenresidenzen, sagte Herr Barnett.
Er sagte, in Bang Tao, einem erstklassigen Standort, seien bereits mehr als 20.000 Einheiten verfügbar.
Die Provinz verzeichnete einen Zustrom ausländischer und lokaler Investoren, darunter große thailändische Entwickler wie Sansiri, CG Capital, Asset Wise und One Origin.
„Wir haben in Phuket seit 20 Jahren nicht mehr so viel investiert“, sagte Herr Barnett.
Überhöhte Preise
Die beträchtliche Auslandsnachfrage auf dem Phuket-Wohnimmobilienmarkt, gemessen am Immobilienwert vor allem von Russen, hat sowohl das Neuangebot als auch die Immobilienpreise auf historische Niveaus getrieben, die laut Marktanalysten auch in diesem Jahr anhalten werden.
Nach Angaben von Wohnentwicklern und Immobilienberatern waren Russen die größten ausländischen Käufer auf dem Markt für Luxusvillen.
Im ersten Halbjahr 2023 stiegen die Verkäufe auf dem Luxusvillenmarkt im Vergleich zum Vorjahr um mehr als das Vierfache, wobei die Hälfte davon auf Russen entfiel.
„Diese hohe Nachfrage ging mit einigen zu erwartenden Hürden einher“, sagte Phattarachai Taweewong, Leiter der Forschungs- und Kommunikationsabteilung beim Immobilienberater Colliers Thailand.
„Da sowohl thailändische als auch ausländische Bauträger nach Phuket strömen, ist es immer schwieriger geworden, preisgünstige Grundstücke zu finden, da sich die Preise in den letzten Jahren teilweise verdoppelt haben.“
In Orten in der Nähe von Laguna an der Westküste betrug der Preis für Grundstücke in Gehweite zum Strand 70 Millionen Baht pro Rai, während er für Grundstücke weiter vom Strand entfernt 20 bis 30 Millionen Baht betrug.
Mittlerweile sind Grundstücke an erstklassigen Standorten wie den Stränden von Patong, Kamala, Kata und Karon größtenteils erschlossen und wimmeln von Hotels und Eigentumswohnungen.
Der Villenmarkt in Phuket zog traditionell keine wohlhabenden Thailänder an, die Hua Hin oder Khao Yai bevorzugten und sich in erster Linie an ausländische Käufer richteten.
Seit der Pandemie haben einige wohlhabende Thailänder Luxusvillen in Phuket als Zweitwohnsitz erworben, um aus der Ferne zu arbeiten, obwohl die Zahl weiterhin begrenzt ist.
Prakaipeth Meechoosarn, Verkaufsleiter in Phuket beim Immobilienberater CBRE Thailand, sagte, dass die Ankunft börsennotierter und in Bangkok ansässiger Entwickler auf dem Wohnimmobilienmarkt in Phuket thailändische Käufer angezogen habe, die ihren Kundenstamm bilden.
„Thailändische Käufer, die früher Immobilien in Phuket ausschließlich als Kapitalanlage erworben haben, suchen nun nach Ferienhäusern, die sie vermieten können, wenn sie nicht genutzt werden“, sagte sie. „Die drei größten Käufer bleiben Russen, Chinesen und Europäer.“
Letztes Jahr war Phuket mit 9,89 Millionen Touristen die 14. meistbesuchte Stadt. Es bietet Direktflüge von 70 Städten auf der ganzen Welt an.
Die Nachfrage nach Resort-Immobilien betrug im Jahr 2023 insgesamt mehr als 3.000 Einheiten, mehr als das Doppelte der 1.500 im Jahr 2022 und 1.300 im Jahr 2019.
Die Preise für erstklassige Grundstücke sind in den letzten zwei Jahren um 100 % gestiegen, während die Immobilienpreise über 15 Jahre um 150 % gestiegen sind, also um durchschnittlich 10 % pro Jahr.
SCHWACHE STRUKTUR
Trotz boomender privater Entwicklung mangelt es Phuket immer noch an ausreichender öffentlicher Infrastruktur, da die bestehenden Dienste nicht mit dem schnellen Wachstum der Insel mithalten können.
„Phuket ist nicht mehr vom Tourismus abhängig, und das ist wahrscheinlich eine gute Sache, aber wir brauchen Infrastruktur“, sagte Frau Prakaipeth.
Bemerkenswerte Verkehrsprojekte seien seit vielen Jahren aufgeschoben worden, bis das Kabinett die Finanzierung genehmigt habe, sagte Herr Barnett. Dazu gehören der Patong-Tunnel, der Heroine Monument-Verkehrsknotenpunkt und der Muang Mai-Verkehrsknotenpunkt, der den Ausgangspunkt einer neuen Schnellstraße darstellt.
Er sagte, dass Einheimische und Investoren ebenfalls auf die Entwicklung eines neuen Flughafens warten, da eine weitere Start- und Landebahn benötigt werde, um die überschüssige Nachfrage vom Flughafen Phuket abzufangen.
Die Regierung müsse entscheiden, ob die Entwicklung durch Investitionen von Airports of Thailand oder anderen Investoren finanziert werde, sagte Herr Barnett.
Während der Hochsaison bereiten der Mangel an öffentlichen Verkehrsmitteln in der Stadt sowie teure Taxis und Mitfahrdienste den Pendlern Probleme, da es auf der Insel zu Verkehrsstaus kommt.
Zu den weiteren Problemen gehöre ein Wassermangel in der Hochsaison aufgrund alternder kommunaler Wasserleitungen, während der Übergang zur Nachhaltigkeit durch Elektrofahrzeuge und Solarenergie gefördert werden müsse, sagte er.
Der neue Entwurf der Grundstücksverordnung kann eine Bebauung bis zu einer Höhe von 45 bis 75 Metern in der roten Zone ermöglichen, gegenüber derzeit 23 Metern. Herr Barnett sagte, dass diese Überarbeitung in bestimmten Binnengebieten für höhere Gebäude sinnvoll sei und große Entwicklungen ähnlich wie entlang der Skytrain-Strecken in Bangkok ermöglichen würde.
Da Phuket immer urbaner wird, sollten die Provinzbehörde und die Zentralregierung ein besseres Zonensystem für die Provinz einführen und dabei das Grundflächenverhältnissystem anwenden, ähnlich wie in Bangkok, sagte er.
Dieses System berechnet die Gebäudegröße im Verhältnis zur Straßenbreite und ermöglicht den Bau großer Bauwerke und Projekte nur entlang von Hauptstraßen und nicht willkürlich entlang kleiner Alleen.
Die Grundstückspreise seien auf der Insel in die Höhe geschossen, insbesondere in erstklassigen Gegenden, sagte Herr Barnett. Beispielsweise verzeichnete die Region Bang Tao in den letzten zwei Jahren einen Preisanstieg von 300 – 400 %.
Angesichts der unzureichenden Infrastruktur und der begrenzten Bauvorschriften weigerten sich die Entwickler, große Projekte zu bauen, da sie diese für undurchführbar hielten, sagte er.
Die Einheimischen warten auf die Entwicklung des Flughafens, da die Nachfrage am Flughafen Phuket die Kapazität übersteigt.
RUFEN SIE FÜR DEN MASTERPLAN AN
Sanan Angubolkul, Vorsitzender der thailändischen Handelskammer, sagte, der Privatsektor und die Öffentlichkeit wünschen sich konkrete kurz-, mittel- und langfristige Aktionspläne sowie Rückmeldungen zum Arbeitsfortschritt.
Auch wenn die Verwirklichung dieser Vision einige Zeit in Anspruch nehmen wird, ist die Kammer davon überzeugt, dass die Vision mit einem klaren Fahrplan, politischer Stabilität und anhaltendem politischem Engagement verwirklicht werden kann, sagte er.
Herr Barnett stimmte zu, dass Phuket einen gut strukturierten städtischen Masterplan benötigt, der alle wichtigen Infrastrukturprojekte und Massentransporte umreißt, damit der Tourismus, sowie neue Unternehmen und Handel langfristig gedeihen können.
Die Regierung sollte erwägen, Phuket zu einer Sonderverwaltungszone zu machen, ähnlich wie Pattaya und Bangkok, um die Kontinuität des Managements und der wirtschaftlichen Entwicklung zu gewährleisten, sagte er.
In Bezug auf die Besorgnis der Öffentlichkeit über Ausländer, insbesondere den jüngsten Fall eines Schweizers, der einen örtlichen Arzt in seiner Villa am Strand von Yamu angegriffen hat, sagte Herr Barnett, dass der Vorfall die Stimmung im Tourismus nicht beeinträchtigen würde, da negative Nachrichten immer kommen und gehen und die Insel viele gute Aspekte habe.
Diese Probleme erfordern jedoch Führung und eine klare Zusammenarbeit zwischen den zuständigen Behörden bei der Durchsetzung des Gesetzes, um die Sicherheit von Touristen, Einheimischen und Betreibern in Phuket zu gewährleisten, sagte er.
FESTEN VERPFLICHTUNG
Eine Quelle aus der Luftfahrtindustrie, die um Anonymität bat, sagte, das eigentliche Problem für Megaprojekte in Thailand sei der Mangel an langfristigem Engagement, da sie leicht beeinträchtigt werden könnten, wenn die Regierung von einer politischen Partei zur anderen wechselt.
Die Quelle sagte, solche Sorgen seien nicht übertrieben und verwies auf den Flaggschiff-Östlichen Wirtschaftskorridor, da einige Investoren aufgrund von Verzögerungen bei wichtigen Infrastrukturprojekten, insbesondere bei der Hochgeschwindigkeitsstrecke zwischen drei Flughäfen, die die wichtigste Komponente zur Unterstützung wirtschaftlicher Aktivitäten darstellt, allmählich das Vertrauen verloren.
Bevor mit einem Plan zur Errichtung eines Luftfahrtdrehkreuzes im Süden fortgefahren werde, sagte die Quelle, die Regierung solle garantieren, dass jede Investition dauerhaft sei, indem sie einen klaren Zeitplan vorlege und vor Beginn des Projekts die vollständige Genehmigung von den Landbesitzern einhole.
Ähnliche Bedenken plagen ein Projekt zum Bau eines Wartungs-, Reparatur- und Überholungszentrums am Flughafen U-Tapao, der sich auf dem Gelände der Königlich Thailändischen Marine befindet.
Wenn staatliche Behörden oder Agenturen beteiligt werden müssen, sollte die Regierung sicherstellen, dass sie mit dem Privatsektor zusammenarbeiten, und den Prozess nicht durch Bürokratie behindern, sagte die Quelle.
„Ohne eine geeignete Infrastruktur als solide Grundlage könnte es schwierig sein, lokale und ausländische Investitionen für Pläne zur Errichtung eines Luftfahrtdrehkreuzes in der Region anzuziehen“, sagte die Quelle.
ÜBER PHUKET HINAUS
Thanavath Phonvichai, Präsident der Universität der thailändischen Handelskammer, sagte, die Behörden müssten die Hindernisse für die Entwicklung von Phuket sowie anderen wichtigen Touristenzielen wie Chiang Mai und Khon Kaen schneller beseitigen.
Ein häufiges Problem ist das Transportsystem von Flughäfen zu Stadtzentren. Einige Provinzen wie Phuket sind auf teure Taxidienste angewiesen und verfügen nicht über ein zuverlässiges Nahverkehrssystem wie die Flughäfen Suvarnabhumi und Don Mueang in Bangkok.
„Der Angriff eines Schweizers in Phuket wird sich wahrscheinlich nicht auf den gesamten Tourismus auswirken, da das Gerichtsverfahren noch andauert“, sagte er. „Eine Reaktion auf diesen Vorfall sollte eine gründliche Untersuchung von Phuket sein, um festzustellen, ob es zu Invasionen oder Blockaden an den Stränden kommt, und wenn ja, diese für die Öffentlichkeit zu öffnen.“
Provinzen in anderen Regionen können der Regierung dabei helfen, ihr ehrgeiziges Ziel zu erreichen, Thailand zu einem Zentrum für Tourismus, insbesondere für Medizin- und Wellnesstourismus, zu machen, sagte Kriengkrai Thiennukul, Vorsitzender der Federation of Thai Industries.
Chiang Mai und Chiang Rai im Norden Thailands können Teil des Medizin- und Wellness-Hub-Programms sein und ausländische Besucher anziehen, die die lokale Kultur erleben und Gesundheitsdienstleistungen in Anspruch nehmen möchten, sagte Herr Kriengkrai.
Was der Regierung fehle, seien ein Fahrplan und Aktionspläne für die Entwicklung, sagte er.
„Die Regierung sollte den Medizin- und Wellnesstourismus in anderen Provinzen unterstützen, um die lokale Wirtschaft anzukurbeln“, sagte Herr Kriengkrai. „Der Plan zur Entwicklung dieses Sektors kommt nur langsam voran.“
Herr Sanan sagte, Phukets starker Tourismus könne es zu einem Zentrum für Medizin, Wellness und Luftfahrt machen und Touristen auch nach Ranong, Phangnga, Krabi und Trang leiten.
Die Regierung sollte eine Infrastruktur entwickeln, um zur Schaffung eines Knotenpunkts beizutragen, sagte er, wobei die entsprechenden Abteilungen und Behörden gemeinsam an klaren integrierten Plänen arbeiten sollten.
- Quelle: Bangkok Post