BANGKOK. Da der Nahostkonflikt und die stagnierende Binnenwirtschaft die Nachfrage dämpfen, dürfte der thailändische Immobilienmarkt ein weiteres Jahr des Rückgangs erleben. Der Wohnungssektor ist das jüngste Opfer des Krieges.
Angesichts der schwächelnden Wirtschaft und des Konflikts im Nahen Osten wird erwartet, dass der Wohnungsmarkt im Jahr 2026 das vierte Jahr in Folge schrumpfen wird, belastet durch die anhaltend hohe Verschuldung der Haushalte, steigende Lebenshaltungskosten und restriktive Kreditvergabe, so das Economic Intelligence Center (EIC) der Siam Commercial Bank.
Für das Jahr 2026 wird ein Rückgang der gesamten landesweiten Wohnungsübertragungen um 5 % gegenüber dem Vorjahr auf 824 Milliarden Baht prognostiziert.
Im Falle eines lang anhaltenden Konflikts könnte sich der Rückgang auf 10-15 % verschärfen, was auf eine schwache Kaufkraft und erhöhte Unsicherheit hindeutet.
Der Immobilienmarkt steht vor einem weiteren schwierigen Jahr. (Fotos: Wisuttipong Rodpai)
Sinkende Nachfrage
„Ein zentrales Problem bleibt die Verschärfung der Hypothekengenehmigungspraxis, wobei die Ablehnungsquoten bei über 50-60 % liegen“, sagte Surachet Kongcheep, Forschungsleiter beim Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield Thailand.
Obwohl staatliche Maßnahmen wie Anreize für Häuser mit einem Preis von unter 7 Millionen Baht und gelockerte Beleihungswertregeln eingeführt wurden, haben diese noch nicht zu einer nennenswerten Erholung der Nachfrage geführt, sagte er.
Die Nachfrage hat sich in allen Segmenten abgeschwächt. Laut EIC sind Käufer mit mittlerem bis niedrigem Einkommen durch steigende Ausgaben, die das Einkommen übersteigen, eingeschränkt, während die Hypothekenvergabe weiterhin streng ist.
Angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheit verschieben Käufer mit hohem Einkommen ihre Käufe und Investitionen.
Es wird erwartet, dass der Nahostkonflikt die Stimmung weiter trüben, die Lebenshaltungskosten erhöhen und sowohl inländische als auch ausländische Käufer abschrecken wird.
Während Konjunkturmaßnahmen wie die Lockerung der Beleihungswertvorgaben und die Senkung der Transfergebühren weiterhin bestehen, war ihre Wirkung begrenzt.
Das Tempo der Erholung im zweiten Quartal wird von einer Verbesserung des Verbrauchervertrauens nach der Bildung einer neuen Regierung sowie von möglichen Verlängerungen oder neuen Maßnahmen zur Unterstützung des Immobiliensektors abhängen, stellte die Denkfabrik fest.
Der Nahostkonflikt trübt die Kaufstimmung, erhöht die Lebenshaltungskosten und schreckt sowohl inländische als auch ausländische Käufer ab.
ALLE SEGMENTE VERLANGSAMERN
Kessara Thanyalakpark, Geschäftsführerin des an der SET notierten Bauträgers Sena Development, sagte, dass sich der Wohnungsmarkt voraussichtlich in diesem Jahr erholen werde, aber angesichts der eskalierenden Spannungen zwischen den USA, Israel und dem Iran schrumpfen könnte.
„Der Marktrückgang im letzten Jahr war erheblich, und wir hatten mit einer allmählichen Erholung in diesem Jahr gerechnet“, sagte sie. „Doch seit Beginn des Konflikts Ende Februar dürften sich die Marktbedingungen im Vergleich zum Vorjahr nun verschlechtern.“
EIC geht davon aus, dass die Verkäufe von Wohnimmobilien im Großraum Bangkok im Jahr 2026 in allen Segmenten, einschließlich Massenwohnungen und Luxuswohnungen, zurückgehen werden, da die wirtschaftliche Unsicherheit die Kaufentscheidungen belastet.
Bei freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften wird aufgrund des langsameren Einkommenswachstums und der steigenden Lebenshaltungskosten mit einer schwächeren Nachfrage von Käufern mit mittlerem Einkommen gerechnet, die das Kernsegment für Wohneinheiten unter 20 Millionen Baht darstellen.
Bei Häusern mit einem Preis von über 20 Millionen Baht dürften die Verkäufe ebenfalls langsamer ausfallen, da Käufer mit hohem Einkommen angesichts der Unsicherheit ihre Kaufentscheidungen aufschieben, während ein Teil der Nachfrage bereits in den Vorjahren gedeckt wurde, stellte EIC fest.
Doppelhaushälften im Preissegment zwischen 5 und 10 Millionen Baht könnten hier eine interessante Alternative darstellen und Käufer mit mittlerem Einkommen anziehen, die ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und eine stadtnähere Lage im Vergleich zu ähnlich teuren Einfamilienhäusern suchen.
Reihenhäuser, die sich an Käufer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen richten, sehen sich weiterhin einer schwachen Nachfrage gegenüber, die durch sinkende Beliebtheit und intensive Konkurrenz durch preisgünstigere Gebrauchtimmobilien und Eigentumswohnungen in ähnlichen Preisklassen noch verschärft wird.
Im Segment der Eigentumswohnungen bleibt die Nachfrage von Käufern mit niedrigem bis mittlerem Einkommen schleppend, insbesondere bei Einheiten mit einem Preis von weniger als 5 Millionen Baht, da das Risiko einer Ablehnung der Hypotheken aufgrund strengerer Kreditvergabebedingungen weiterhin hoch ist, so die Denkfabrik.
Gleichzeitig wird erwartet, dass sich der Absatz von Eigentumswohnungen mit einem Preis von über 10 Millionen Baht verlangsamen wird, was mit vorsichtigeren Kauf- und Investitionsentscheidungen von Käufern mit hohem Einkommen einhergeht.
Laut EIC dürften sich ultra-luxuriöse Markenresidenzen jedoch weiterhin gut behaupten, gestützt durch die Nachfrage vermögender Privatpersonen.
Immobilienprojekte, die sich an Käufer der Mittelschicht und mit geringerem Einkommen richten, weisen eine schwache Nachfrage auf, was zu einem Wettbewerb unter den Bauträgern führt.
Immobilienprojekte, die sich an Käufer der Mittelschicht und mit geringerem Einkommen richten, weisen eine schwache Nachfrage auf, was zu einem Wettbewerb unter den Bauträgern führt.
AUSLÄNDERSCHIENEN
Es wird erwartet, dass die Kaufkraft chinesischer Käufer weiter sinkt, während der Krieg im Nahen Osten die ausländische Nachfrage voraussichtlich belasten wird, indem er die Stimmung dämpft und Investitionsentscheidungen verzögert.
Der Konflikt dürfte die ausländischen Kaufaktivitäten kurzfristig dämpfen. Er könnte jedoch auch Chancen für vermögende Privatpersonen eröffnen, die angesichts geopolitischer Unsicherheit einen Umzug oder sichere Anlagen suchen.
Gelegenheiten von vermögenden Privatpersonen, die inmitten geopolitischer Unsicherheit einen Umzug oder sichere Anlagen suchen.
Die Nachfrage von Käufern aus dem Nahen Osten bleibt begrenzt und macht nur etwa 1 % des gesamten Transfervolumens ausländischer Eigentumswohnungen aus, was auf einen relativ geringen direkten Einfluss auf den thailändischen Auslandsmarkt hindeutet.
In den letzten Jahren haben geopolitische Spannungen die Nachfrage von wohlhabenden Käufern aus Märkten wie Russland, Taiwan und Myanmar umgelenkt, die sich zunehmend Thailand als Ziel für Investitionen und Wohnsitze zugewandt haben.
Die Nachfrage ausländischer Käufer stützt den thailändischen Wohnungsmarkt weiterhin in Zeiten inländischer Schwäche. Im Jahr 2025 stieg die Zahl der ausländischen Übertragungen trotz eines Rückgangs des gesamten Transaktionsvolumens weiter an. Dies spiegelt einen strukturellen Nachfragewandel wider: Ausländische Käufer bevorzugen zunehmend Wohnungen im mittleren Preissegment gegenüber Luxusimmobilien und tendieren eher zu praktischen Eigennutzungskäufen als zu spekulativen Investitionen.
GEBRAUCHTE WIDERSTANDSFÄHIGKEIT
Der Markt für gebrauchte Wohnungen dürfte sich in diesem Jahr im Einklang mit den allgemeinen Marktbedingungen verkleinern, sein Anteil wird jedoch aufgrund der günstigen Preise und des reichlichen Angebots relativ hoch bleiben.
Es wird erwartet, dass Wiederverkaufstransaktionen in Bangkok und Umgebung 50-55 % aller Immobilientransfers ausmachen werden, ähnlich wie im Jahr 2025. Dies spiegelt die anhaltende Nachfrage nach preisgünstigeren Alternativen wider.
Gebrauchte Häuser bleiben attraktiv an Orten, wo das Angebot an Neubauten begrenzt ist, insbesondere im inneren Bangkok und in den Randgebieten zwischen der inneren und der mittleren Zone.
Der Nahostkonflikt könnte die ausländische Nachfrage zwar dämpfen, aber gleichzeitig auch Chancen für wohlhabende Käufer eröffnen, die einen Umzug anstreben.
Die bestehenden Maßnahmen, darunter Anreize für Immobilien unter 7 Millionen Baht und gelockerte Beleihungswertregeln (LTV), konnten keine signifikante Erholung der Nachfrage bewirken. (Pornprom Satrabhaya)
Die bestehenden Maßnahmen, darunter Anreize für Immobilien unter 7 Millionen Baht und gelockerte Beleihungswertregeln (LTV), konnten keine signifikante Erholung der Nachfrage bewirken.
LIEFERUNGSVERSCHLEUNIGUNG
Von den Entwicklern wird erwartet, dass sie Vorsicht walten lassen und sich auf den Abbau des Lagerbestands sowie die Begrenzung neuer Produkteinführungen konzentrieren.
Für 2026 werden in Bangkok und Umgebung voraussichtlich 39.000 neue Wohnbauprojekte auf den Markt kommen, was einem Rückgang von 5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Dies folgt auf einen deutlichen Rückgang von 30–40 % in den Jahren 2024–2025 und markiert das vierte Jahr in Folge mit sinkendem Angebot an neuen Wohnungen. In einem Szenario mit einem länger andauernden Konflikt könnten die Markteinführungen um bis zu 10 % zurückgehen.
Der Rückgang des Neuangebots dürfte laut EIC den Lagerbestand das zweite Jahr in Folge auf rund 212.000 Einheiten reduzieren, was einem Rückgang von 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Allerdings schränken steigende Baukosten, bedingt durch höhere Energie- und Materialpreise, die Möglichkeiten der Bauträger ein, die Verkaufspreise zu erhöhen, was den Druck auf die Gewinnmargen erhöht.
Entwickler passen sich an
Kurzfristig ist zu erwarten, dass Projektentwickler Projekte selektiver starten, Standorte mit hohem Angebot meiden und sich auf Segmente konzentrieren, die weniger von wirtschaftlicher Unsicherheit betroffen sind.
Zu den Strategien gehören die Expansion in Segmente einkommensstarker und ausländischer Käufer, das Angebot von Miet- oder Mietkaufmodellen sowie die Durchführung kleinerer Projekte, um die Liquidität zu verbessern und den Absatz zu beschleunigen.
Vermietung oder Mietkaufmodelle und die Durchführung kleinerer Projekte, um die Liquidität zu verbessern und den Absatz zu beschleunigen.
Die Bauträger arbeiten enger mit den Bauunternehmen zusammen, um die Kosten zu kontrollieren – von der Optimierung des Designs bis hin zu den Bauprozessen, einschließlich effizienter Materialbeschaffung und Abfallreduzierung.
Mittel- bis langfristig werden neue Projekte voraussichtlich aufkommende Verbrauchertrends wie Wellness, die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft, haustierfreundliches Wohnen und luxuriöse Markenresidenzen für wohlhabende Käufer berücksichtigen.
Die Bauträger konzentrieren sich auf Nachhaltigkeit, unter anderem auf energieeffiziente Häuser, Solardächer, Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Smart-Home-Technologien, und arbeiten mit Finanzinstituten zusammen, um die Finanzierung von grünem Wohnraum zu unterstützen.
- Quelle: Bangkok Post