BANGKOK. Klare Regeln und ein attraktives Investitionsumfeld sind erforderlich, um ausländische Teilnehmer anzulocken, sagen Experten.
Das jüngste Angebot der Regierung, wohlhabende Ausländer anzuziehen, beinhaltet die Möglichkeit, Land für Wohnzwecke im Land zu kaufen. Während dieser Vorschlag die Wirtschaft wiederbeleben soll, mahnen viele Analysten zur Vorsicht.
F: Was beinhaltet der Vorschlag bezüglich ausländischem Landbesitz in Thailand?
Regierungssprecher Thanakorn Wangboonkongchana gab kürzlich bekannt, dass das Landministerium Vorschriften ausarbeitet, die Ausländern das vollständige Landeigentum an einem Rai (etwa 0,16 Hektar) für Wohnzwecke gewähren würden.
Das vorgeschlagene Programm, vorbehaltlich der Zustimmung des Kabinetts, steht im Einklang mit dem Plan der Regierung, wohlhabende Ausländer für längere Aufenthalte anzuziehen, um die Wirtschaft zu stützen. Es bietet auch attraktive Steuervorteile und ein 10-Jahres-Visum.
Der Vorschlag markiert eine Abkehr von langjährigen Gesetzen, die den Kauf von Land und Eigentum, mit Ausnahme von Eigentumswohnungen, auf Thais oder mit Thais verheiratete Personen beschränken.
Über einen Zeitraum von fünf Jahren – von jetzt bis 2026 – hofft die Regierung, mehr als eine Million qualifizierte Menschen nach Thailand zu locken.
Es wird geschätzt, dass das Programm etwa 1 Billion Baht in die Wirtschaft einbringen wird, mit einem Anstieg von 800 Milliarden Baht bei den Investitionen sowie 270 Milliarden durch die Erhebung von Einnahmen.
F: Was sind die Zwecke des neuen Vorschlags?
Am 11. Juli sagte der stellvertretende Innenminister Niphon Bunyamanee auf der Property Inside 2022-Konferenz, Thailands schlummernder Immobilien- und Immobiliensektor brauche eine Rettungsleine.
Wohlhabende Ausländer und Expatriates in hochqualifizierten Berufen können einspringen, um diese Sektoren anzukurbeln, sagte Herr Niphon.
Er beurteilte den Landbesitzvorschlag für Ausländer als angemessen, basierend auf den Zahlen für ausländische Eigentumswohnungen in Thailand.
„Es gibt eine Regel, die ausländisches Eigentum an Eigentumswohnungen auf 49 % begrenzt. Wir haben etwa 1,5 Millionen Eigentumswohnungen in Thailand. Ausländer besitzen nur etwa 90.000 Einheiten oder 6 %, was bei weitem nicht 49 % entspricht“, sagte Herr Niphon.
Er sagte, die thailändische Regierung wolle Ausländer anziehen und verwies auf die Zustimmung des Kabinetts zu neuen Vorschriften, die qualifizierten Bewerbern Anfang dieses Jahres Visa für einen langfristigen Aufenthalt anboten.
F: Wer hat Anspruch auf das neue System?
Das Programm richtet sich an vier Kategorien: hochqualifizierte oder besonders qualifizierte Fachkräfte, Personen, die in Thailand arbeiten möchten, Personen mit enormem Vermögen und wohlhabende Rentner.
„Qualifizierte“ Ausländer müssen 40 Millionen Baht (1,09 Millionen US-Dollar) in thailändisches Eigentum, Wertpapiere oder Fonds investieren, um an dem Programm teilnehmen zu können. Diese Investition muss gemäß dem Trust for Transactions in Capital Market Act von 2007 mindestens drei Jahre dauern.
Das thailändische Real Estate Information Center unter dem Dach der Government Housing Bank berichtete, dass die fünf wichtigsten Nationalitäten für die meisten Eigentumswohnungskäufe im ersten Quartal 2022 Chinesen (45 %), Russen (6,4 %), Amerikaner (5,4 %), Briten ( 4,3 %) und Deutsche (3,8 %) waren.
Bangkok war der beliebteste Standort unter den ausländischen Käufern und machte 39,3 % der Gesamtzahl aus, gefolgt von den Provinzen Chon Buri (32,1 %), Samut Prakan (10,9 %), Phuket (7,8 %) und Chiang Mai (4,6 %).
F: Welche Art von Immobilien können Ausländer derzeit in Thailand kaufen?
Gemäß dem Condominium Act von 1979 können Ausländer 49 % der Eigentumswohnungen im Rahmen einer Ausländerquote erwerben und besitzen.
Panuwat Krishnamara, ein Rechtsberater für Immobiliendienstleistungen bei Siam Legal International, sagte, Abschnitt 86 des Land Code Act von 1954 verbiete Ausländern, Land zu besitzen oder zu besitzen, es sei denn, es gebe einen Vertrag oder eine Ausnahmeregelung, die dies erlaube.
Thailand hat derzeit mit keinem Land ein solches Abkommen.
„Ausländer können frei Gebäude oder Häuser auf dem Grundstück erwerben, und sie können als Ausländer Baugenehmigungen für den Bau ihres eigenen Hauses beantragen, wenn sie Anspruch auf das Grundstück haben, entweder durch Pachtregistrierung oder andere eingetragene Rechte an dem Grundstück,“ sagte er.
Herr Panuwat sagte, einige seiner Kunden hätten Interesse bekundet, thailändisches Land über den neuen Vorschlag zu besitzen, weil Ausländer oft Land unter ihrem Namen besitzen möchten.
„Dieser Plan eröffnet mehr thailändische Immobilieninvestitionsmöglichkeiten für Ausländer und erhöht die Grundsteuereinnahmen“, sagte er.
„Wir hoffen, dass die vom Landministerium entworfenen Richtlinien und Vorschriften Ausländern mehr Möglichkeiten geben, Land zu erwerben, und gleichzeitig Land für thailändische Staatsangehörige in verfügbaren Zonen behalten.“
F: Was sind die Antworten von Befürwortern?
Rathawat Kuvijitrsuwan, der Leiter für Forschung und Beratung bei CBRE Thailand, sagte, die Absicht der Politik – mehr Einnahmen von ausländischen Investoren zu generieren, die eine starke Nachfrage nach dem Kauf von Häusern in Thailand haben – sei positiv.
„Wir haben eine konstante Nachfrage nach einer solchen Richtlinie festgestellt. Sie ist positiv für den Markt, da sie die Investitionstätigkeit erhöht und gleichzeitig von höheren Touristenströmen profitiert“, sagte Herr Rathawat.
„Es ist verständlich, warum die Regierung ein solches Programm während eines Marktabschwungs einführen möchte“, fügte er weiter hinzu.
Er sagte, eine wesentliche Voraussetzung für das vorgeschlagene Programm sei mehr Klarheit in Bezug auf das Antragsverfahren und wie die Regierung sicherstellen werde, dass die Nutzung dieses einen Landstrichs ausschließlich zu Wohnzwecken erfolgt. Die Regierung muss auch klären, wo in Thailand dieses System durchgesetzt werden könnte.
„Es gibt Bedenken hinsichtlich des Weiterverkaufs von Grundstücken und Häusern und ob es diesbezüglich irgendwelche Beschränkungen gibt“, sagte Herr Rathawat.
„Dieses System wurde ursprünglich während der Tom-Yum-Kung Krise 1998 eingeführt, um die Wirtschaft wiederzubeleben, und hatte eine Investitionsschwelle von 40 Millionen Baht, eine ziemlich kleine Summe in der heutigen Zeit. Vielleicht muss diese Schwelle neu überdacht werden, sagte er weiter.
Er sagte, klarere Kriterien könnten dazu führen, dass die Thailänder das Programm willkommener aufnähmen, während eine einfache Anwendung bei der Förderung ausländischer Investoren helfen könnte, wodurch eine Wiederholung von 1998 vermieden würde, als das Programm kein positives Feedback erhielt.
Somphop Manarangsan, der Präsident des Panyapiwat Institute of Technology, warnte davor, dass die thailändische Regierung sicherstellen müsse, dass die Ausländern gewährten Privilegien langfristige Vorteile wie technologische Entwicklung und Innovation bringen. Das Programm sollte nicht zu steigenden Grundstückspreisen für Thailänder führen, sagte er.
Nipon Puapongsakorn, ein angesehener Mitarbeiter am Thailand Development Research Institute, sagte, Thailand brauche mehr als nur eine Spielerei, um ausländische Investitionen anzuziehen. Die Antwort liegt in der Fähigkeit des Landes, das Vertrauen der Investoren zu stärken, anstatt zu versuchen, sie mit einem Grundstücksprogramm zu ködern, sagte Nipon.
Er sagte, Vietnam habe mehr Freihandelsabkommen als Thailand, was ein konkretes Beispiel für einen Vorteil für Investoren sei, da es einen breiteren Markt biete.
„Ausländisches Kapital … na und? Es ist kurzfristig. Die Regierung muss ein Investitionsumfeld schaffen und die Gesetze verbessern, damit Investoren das Gefühl haben, dass es sich lohnt, hier Geschäfte zu machen“, sagte Herr Nipon.
Eine weitere Person, die sich entschieden gegen den von der Regierung vorgeschlagenen Plan ausspricht, ist Pornpana Kuaycharoen, die Gründerin und Koordinatorin von Land Watch Thai.
„Ich würde die Frage gerne umdrehen. Wer profitiert wirklich von dieser Politik? Es sind reiche Leute. Dadurch wird Thailand für die arme Bevölkerung noch schlimmer“, sagte Frau Pornpana.
„Da viele Thailänder immer noch kein Land besitzen, warum sollten wir ausländischen Investoren erlauben, mehr Land des Landes zu übernehmen?“, fragte sie.
- Quelle: Bangkok Post