BANGKOK. Es wird erwartet, dass der Bestand an unverkauften Wohnungen in Thailand bis 2026 einen beispiellosen Wert von 213.000 Einheiten erreichen wird. Dies ist auf ein massives Überangebot zurückzuführen, das zwischen 2016 und 2023 entstanden ist.
Die Krise wird durch gravierende wirtschaftliche Belastungen der Käufer verschärft, darunter Rekordverschuldung der Haushalte, strenge Kreditvergabekriterien der Banken und stagnierende Löhne, was die Kaufkraft der Verbraucher stark beeinträchtigt hat.
Ein langfristiger demografischer Rückgang, gekennzeichnet durch eine schrumpfende Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter und eine alternde Gesellschaft, führt zu einem chronischen strukturellen Problem, das die Bedingungen der Leerstandskrise in Japan widerspiegelt.
Eine toxische Mischung aus rekordhoher Verschuldung der privaten Haushalte, strengen Kreditvergabekriterien und einer gravierenden demografischen Verlangsamung führt dazu, dass der Immobilienmarkt in Bangkok stark überversorgt ist.
Es wird erwartet, dass der Bestand an unverkauften Wohnimmobilien in Bangkok und den umliegenden Provinzen bis Ende 2026 auf beispiellose 213.000 Einheiten ansteigen wird, was Warnungen auslöst, dass Thailand am Rande einer chronischen Leerstandskrise nach japanischem Vorbild steht.
Branchenanalysten führen die drohende Immobilienflut auf einen starken Rückgang der Kaufkraft der Verbraucher zurück. Verschärft wurde dieser Abschwung durch historisch hohe Verschuldung der privaten Haushalte, ein schwaches Wirtschaftswachstum und deutlich verschärfte Kreditvergabekriterien der Geschäftsbanken.
Zu diesen unmittelbaren wirtschaftlichen Herausforderungen kommt ein tiefgreifender demografischer Strukturwandel in Thailand hinzu. Eine sinkende Geburtenrate in Verbindung mit einer rasch alternden Gesellschaft führt dazu, dass die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter – das Rückgrat des heimischen Immobilienmarktes – dauerhaft schrumpft.
Experten warnen davor, dass Thailand ohne sofortiges Eingreifen Gefahr läuft, eine riesige Landschaft verlassener Immobilien zu erben, ähnlich der berüchtigten „Akiya“-Krise (leerstehende Häuser), die Japan seit Jahrzehnten plagt.
Ein eklatantes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage
Laut einem Bericht des Journalisten Bussakorn Phoosae von Krungthep Turakij haben thailändische Immobilienentwickler zwischen 2016 und 2023 aggressiv neue Projekte gestartet.
Während dieser Zeit entstanden im Großraum Bangkok durchschnittlich über 100.000 neue Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser pro Jahr.
Die tatsächliche Marktnachfrage konnte jedoch nicht mithalten und lag im Durchschnitt bei lediglich 92.000 Einheiten pro Jahr. Obwohl das jährliche Defizit damals geringfügig erschien, wuchs es stillschweigend zu einem enormen Überangebot an Lagerbeständen an. Mit dem sich verlangsamenden Wirtschaftswachstum wurde diese systemische Schwäche schonungslos offengelegt.
Branchenzahlen deuten darauf hin, dass es mehr als vier Jahre dauern würde, bis der Markt den aktuellen Auftragsbestand vollständig aufnimmt, wenn Bauträger heute alle Neubauprojekte komplett einstellen würden.
Vor 2023 betrug die durchschnittliche Vermarktungsdauer lediglich zwei Jahre. Diese drastische Verdopplung bestätigt, dass der Markt in eine Phase massiven Überangebots eingetreten ist, obwohl Bauträger die Zahl der Neubauprojekte seither um fast die Hälfte auf durchschnittlich 51.000 Einheiten pro Jahr reduziert haben.
Der finanzielle Druck auf die Käufer
Die Krise ist nicht mehr nur ein angebotsseitiges Problem; die Dynamik der inländischen Käufer hat nachgelassen. Britische Immobilienmakler, die in der Region tätig sind, stellen fest, dass eine Kombination aus vier unterschiedlichen wirtschaftlichen Belastungen den Markt praktisch gelähmt hat:
- Hohe Verschuldung der privaten Haushalte: Die Verschuldung der Verbraucher zählt weiterhin zu den höchsten in Asien, was die Möglichkeiten zur Neuaufnahme von Krediten stark einschränkt.
- Stagnierende Reallöhne: Das Wachstum des verfügbaren Einkommens konnte mit den steigenden Lebenshaltungskosten nicht Schritt halten.
- Strenge Hypothekenkontrollen: Besorgte Banken haben die Ablehnungsquoten für Kredite drastisch erhöht.
- Makroökonomische Unsicherheit: Weit verbreitete finanzielle Unsicherheit hat Familien dazu veranlasst, größere Anschaffungen auf unbestimmte Zeit zu verschieben.
Folglich schätzt das Forschungsinstitut SCB EIC, dass der Berg unverkaufter Wohnimmobilien bis Ende 2026 historische Höchststände erreichen wird.
Die demografische Zeitbombe
Während sich zyklische Konjunkturabschwünge irgendwann von selbst korrigieren, stellt Thailands sich verändernde demografische Struktur eine weitaus größere Herausforderung dar.
Im Laufe des letzten Jahrzehnts ist die Zahl der thailändischen Staatsbürger unter 15 Jahren von 11,7 Millionen auf 9,6 Millionen gesunken. Im Gegensatz dazu ist die Zahl der älteren Bevölkerungsgruppen von 8,4 Millionen auf 12,6 Millionen stark angestiegen.
Die wichtige Gruppe der Erwerbstätigen, die im Jahr 2015 noch 68 % der Bevölkerung ausmachte, ist heute auf 64 % geschrumpft und wird voraussichtlich bis 2040 auf nur noch 58 % sinken.
Darüber hinaus ändert sich die Einstellung jüngerer Generationen zum Wohneigentum grundlegend. Wurde es historisch als unverzichtbarer Anker finanzieller Sicherheit betrachtet, legen junge Berufstätige heute großen Wert auf einen flexiblen Lebensstil.
Angetrieben von häufigen Berufswechseln und urbaner Mobilität entscheiden sie sich zunehmend für Mieten statt Kaufen und investieren ihr Kapital stattdessen in alternative Anlageklassen.
Globale Präzedenzfälle und der Weg nach vorn
Thailands Entwicklung folgt weitgehend den Veränderungen, die in größeren Volkswirtschaften der Welt zu beobachten sind:
- Japan: Die stark alternde Bevölkerung hat dazu geführt, dass über neun Millionen Wohnungen leer stehen – sogenannte Akiya-Wohnungen, die etwa 14 % des gesamten Wohnungsbestands des Landes ausmachen. Japanische Bauträger waren daher gezwungen, sich von spekulativen Neubauprojekten abzuwenden und sich stattdessen auf Mietverwaltung und integrierte Altenpflegedienste zu konzentrieren.
- China: Ein starker Einbruch des Immobilienmarktes hat junge Käufer abgeschreckt, von denen viele eine abwartende Haltung einnehmen und sich dafür entscheiden, Familienimmobilien zu erben, anstatt in den Markt einzusteigen.
- Vereinigte Staaten: Der makroökonomische Druck hat alternative Strukturen wie „Mietkauf“ -Modelle populär gemacht, um Verbrauchern zu helfen, starre Hypothekenbarrieren zu umgehen.
Für thailändische Bauträger muss die zügige Reduzierung des Immobilienbestands durch alternative Finanzierungsmodelle, darunter Mietkauf und Langzeitleasing, oberste Priorität haben. Langfristig muss sich die Branche hin zu Seniorenwohnanlagen und Mehrgenerationenhäusern mit integrierter Gesundheitsversorgung entwickeln.
Für politische Entscheidungsträger muss der Fokus auf die Legitimierung und Regulierung des Mietwohnungssektors verlagert werden. Da der traditionelle Traum vom Eigenheim immer weniger relevant wird, ist Mieten nicht länger nur eine vorübergehende Zwischenlösung, sondern die dauerhafte Zukunft des thailändischen Wohnungsmarktes.
- Quelle: The Nation Thailand