BANGKOK. Eine gravierende Gesetzeslücke in Abschnitt 94 des Landgesetzes erlaubt es Ausländern, die illegal Land erwerben, das Grundstück zu verkaufen und den Gewinn zu behalten, was keine ausreichende Abschreckungswirkung hat.
Ausländische Investoren nutzen thailändische Treuhandgesellschaften, um die 49%ige Ausländerquote für Eigentumswohnungen und allgemeine Beschränkungen des Landbesitzes zu umgehen. Diese Praxis ist aufgrund des Fehlens einer Datenbank für wirtschaftliche Eigentümer schwer nachzuverfolgen.
Die Razzia hat ein Steuervermeidungssystem aufgedeckt, bei dem das Eigentum an Immobilien durch den Verkauf von Unternehmensanteilen anstatt durch direkte Grundstücksübertragungen übertragen wird, wodurch dem Staat Milliarden an Steuereinnahmen entgehen.
Das beschleunigte Vorgehen gegen Strohmann-Unternehmen und ausländische Immobilienbesitzer in Thailand im Zeitraum 2025-2026 spiegelt die Bemühungen des Staates wider, Ordnung auf den Immobilienmarkt zu bringen, insbesondere in wichtigen Touristengebieten wie Phuket, Koh Samui und Koh Pha-ngan, die Ziele für ausländische Investoren aus vielen Ländern sind.
Doch selbst angesichts der verstärkten Durchsetzung der Gesetze sehen Experten und zuständige Behörden das Hauptproblem nach wie vor nicht nur in der Aufdeckung von Straftätern, sondern in den „strukturellen Schlupflöchern“ im Rechts- und Regulierungssystem, die Treuhandinvestitionen weiterhin zu einer wirtschaftlich attraktiven Aktivität machen.
Das Problem umfasst Themen wie Paragraph 94 des Landgesetzes, die Verwendung von Strohmanngesellschaften zur Umgehung von Beschränkungen des Immobilienbesitzes, Steuervermeidung durch Aktienübertragungen und Einschränkungen bei der Kontrolle der ausländischen Eigentumsquote für Eigentumswohnungen, die laut Gesetz auf höchstens 49 % begrenzt ist.
Abschnitt 94 wird hinsichtlich seiner „abschreckenden Wirkung“ in Frage gestellt
Ein Streitpunkt ist eine Gesetzeslücke in Abschnitt 94 des Landgesetzes, der besagt, dass, wenn ein Ausländer unrechtmäßig Land erwirbt, der Generaldirektor der Landbehörde die Veräußerung dieses Landes innerhalb eines Zeitraums von mindestens 180 Tagen, höchstens jedoch einem Jahr, anordnen kann.
Wird der Anordnung nicht Folge geleistet, kann der Staat die Immobilie versteigern lassen.
In der Praxis mag die Maßnahme wie eine klare Strafe erscheinen, doch aus rechtsökonomischer Sicht sieht das thailändische Recht noch immer keine ausreichend strengen finanziellen Strafen vor.
Der entscheidende Grund ist, dass selbst wenn sich herausstellt, dass ein Grundstücksinhaber das Land illegal erworben hat, der Täter nach dem Verkauf der Immobilie immer noch die Hauptsumme sowie einen etwaigen Gewinn aus der Wertsteigerung des Grundstücks entsprechend den Marktbedingungen zurückerhalten kann.
Mit anderen Worten: Wenn die Grundstückspreise während der gesamten Haltedauer steigen, kann der Investor möglicherweise trotzdem Renditen erzielen, auch wenn er letztendlich gezwungen ist, die Immobilie aus dem System zu verkaufen.
Aus juristischer Sicht steht dieser Ansatz daher im Widerspruch zum Grundsatz der „ungerechtfertigten Bereicherung“, also dem Grundsatz, dass Straftäter nicht von rechtswidrigen Handlungen profitieren sollten.
Im Vergleich zu anderen Ländern ist der Unterschied deutlich, da einige Länder strengere Maßnahmen ergreifen, um Anreize für Fehlverhalten zu beseitigen.
Auf den Philippinen wird beispielsweise gesetzeswidriger Landbesitz als nichtig betrachtet und es werden Maßnahmen zur Vermögensbeschlagnahme zugelassen, während in Kanada lediglich die ursprüngliche Investition zurückerstattet wird und die Gewinne aus Immobilientransaktionen dem Staat zufallen.
Das Ergebnis ist, dass Investoren keinen Anreiz haben, rechtliche Schlupflöcher auszunutzen, um mit Vermögenswerten zu spekulieren.
Im Gegensatz dazu steht Thailand noch vor der Frage, ob die derzeitigen Strafen ausreichen, um Spekulationen auf dem Grundstücksmarkt zu verhindern, insbesondere in Touristengebieten, wo die Grundstückspreise rasant steigen.
Koh Samui-Koh Pha-ngan-Phuket: Hochrisikogebiete für nominierte Netzwerke
Weltklasse-Touristengebiete entwickeln sich zu einem wichtigen Schauplatz für ausländisches Kapital.
Daten des Ministeriums für Wirtschaftsentwicklung (DBD) zeigen, dass es in der Provinz Surat Thani 11.649 Unternehmen mit ausländischen Anteilseignern gibt, was auf einen hohen Anteil ausländischer Investitionen hinweist.
Bei genauerer Betrachtung einzelner Bereiche zeigt sich, dass es auf Koh Samui 8.213 Unternehmen mit ausländischen Investitionen gibt, wobei französische Investoren mit rund 24 % die größte Gruppe bilden.
Koh Pha-ngan hat 3.213 ausländische Beteiligungsgesellschaften, wobei israelische Investoren mit rund 22 % den größten Anteil halten.
Auch wenn diese Zahlen nicht bedeuten, dass alle diese Unternehmen rechtswidrig handeln, betrachten die staatlichen Behörden die Gebiete als risikoreich und unterziehen sie einer intensiven Überwachung.
Im Jahr 2026 erhöhte der Staat das Niveau der proaktiven Kontrollen und nutzte KI-Technologie, um über 40.000 bis 50.000 Unternehmensregistrierungs- und Grundstückstransaktionsdatensätze zu analysieren und Unregelmäßigkeiten zu erkennen.
Das System ist darauf ausgelegt, Risikosignale wie mehrere Unternehmen, die dieselbe Adresse verwenden, konzentrierte Aktionärsstrukturen oder thailändische Aktionäre, deren finanzielle Lage nicht dem Wert der von ihnen gehaltenen Aktien entspricht, zu erkennen.
Ein bedeutender Fall ereignete sich im Mai 2026, als Beamte eine Gruppe von Poolvillen und Luxushotels auf Koh Pha-ngan inspizierten, bevor sie die Untersuchung auf Beteiligungsstrukturen und Geldflüsse ausweiteten.
Die Operation führte zum Einfrieren und Beschlagnahmen von Vermögenswerten, die mit einem Treuhandnetzwerk in Verbindung standen und einen Gesamtwert von mehr als 200 Millionen THB hatten.
Der Fall verdeutlicht, dass es bei dem Problem der Strohmänner nicht nur um Eigentumsrechte geht, sondern dass es mit Unternehmensstrukturen, der Umgehung des Gesetzes und Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft zusammenhängt, insbesondere mit dem Problem der ständig steigenden Grundstückspreise, die es vielen Einheimischen zunehmend erschweren, Wohnraum zu finden.
Das Hauptproblem der „49%-Eigentumswohnungsquote“ bleibt weiterhin schwer zu überprüfen.
Ein weiteres Thema, das immer wieder diskutiert wird, ist die Bestimmung im Wohnungseigentumsgesetz, die den ausländischen Besitz von Eigentumswohnungen auf höchstens 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche in jedem Projekt beschränkt.
Obwohl das Gesetz ein klares Verhältnis festlegt, gibt es in der Praxis Bedenken, dass der tatsächliche Besitz höher sein könnte als im Register angegeben.
Ein wichtiger Vertriebskanal ist die Nutzung thailändischer Unternehmen als Vermittler für den Besitz von Eigentumswohnungen, da Unternehmen mit thailändischen Aktionären, die mindestens 51 % der Anteile halten, als thailändische juristische Personen gelten und Wohnungen im Rahmen der thailändischen Quote erwerben können.
Das Problem besteht darin, dass thailändische Aktionäre in vielen Fällen nur dem Namen nach Aktionäre sind, während Ausländer die Finanzierung bereitstellen, die Geschäftsführung kontrollieren und alle wirtschaftlichen Vorteile einstreichen.
Folglich entspricht das eingetragene Eigentumsverhältnis dem Gesetz, doch in Wirklichkeit könnten Ausländer die wahren Nutznießer sein.
Ein wesentliches Hindernis für die Inspektion besteht darin, dass Thailand noch immer keine vollständige Datenbank zur Ermittlung des wirtschaftlichen Eigentümers besitzt, die Daten aller Behörden miteinander verknüpft.
In der Vergangenheit stützten sich Inspektionen oft auf die Handelsregisterauszüge, die relativ einfach so aufbereitet werden konnten, dass sie den Anschein der Rechtskonformität erweckten.
Aus diesem Grund verlagern sich die aktuellen Prüfungen zunehmend von der alleinigen Betrachtung der 49:51-Aktienstrukturen hin zur Untersuchung der Geldflüsse, der Herkunft der Investitionsmittel und der tatsächlichen Macht zur Kontrolle von Unternehmen.
Ausländische Investoren nutzen thailändische Treuhandgesellschaften, um die 49%ige Ausländerquote für Eigentumswohnungen und allgemeine Beschränkungen des Landbesitzes zu umgehen.
Steuervermeidung durch „Aktienübertragungen“ kostet den Staat Milliarden.
Neben Problemen im Zusammenhang mit Immobilienbesitz haben die Strafverfolgungsbehörden auch Verhaltensweisen festgestellt, die sich direkt auf die Staatseinnahmen auswirken.
Daten des Department of Special Investigation (DSI) deuten darauf hin, dass einige Treuhandgesellschaften Vermögenswerte eher durch Aktienübertragungen transferieren, als das Eigentum an Grundstücken oder Immobilien direkt zu übertragen.
Der Mechanismus funktioniert durch die Gründung von Unternehmen, die Land besitzen.
Wenn ein Vermögenswert durch einen Verkauf den Besitzer wechselt, wird die Grundstücksübertragung nicht beim Grundbuchamt registriert; stattdessen werden die Aktionäre des Unternehmens geändert.
Obwohl Vermögenswerte in der Praxis den Besitzer wechseln, werden solche Transaktionen nicht als normale Eigentumsübertragungen von Immobilien erfasst.
Infolgedessen entgehen dem Staat Einnahmen aus Gebühren und Steuern, die eigentlich bei Grundstücksverkäufen erhoben werden sollten.
Das DSI schätzt, dass der Schaden durch solches Verhalten mehrere Milliarden Baht pro Jahr beträgt.
Ein Fall, der besondere Aufmerksamkeit erregte, war die Durchsuchung einer Anwaltskanzlei und eines Buchhaltungsbüros in Phuket Ende 2024, bei der die Gründung von mehr als 60 Strohmannfirmen für Ausländer festgestellt wurde.
Der Fall bildete den Ausgangspunkt für die Ausweitung der Ermittlungen auf Geschäftsnetzwerke im Zusammenhang mit Grundbesitz und verschiedenen Arten von beschränkten Unternehmen.
Integrierte Behörden arbeiten daran, regulatorische Schlupflöcher zu schließen.
Die Bewältigung des Nominierungsproblems hängt heutzutage jedoch nicht mehr von einer einzelnen Behörde ab, sondern von der Zusammenarbeit mehrerer Organisationen.
Das Ministerium für Wirtschaftsentwicklung (DBD) prüft risikoreiche Unternehmen und untersucht die Aktionärsstrukturen; das Ministerium für Sonderermittlungen (DSI) ist für Fälle mit hohem Schadensvolumen oder weitreichenden Auswirkungen zuständig; das Ministerium für Landangelegenheiten prüft Eigentumsverhältnisse und ergreift Maßnahmen gemäß Abschnitt 94; das Amt für Geldwäschebekämpfung (AMLO) drängt darauf, dass Straftaten im Zusammenhang mit Strohmännern als Vortaten eingestuft werden, um seine Befugnisse zur Einfrierung und Beschlagnahme von Vermögenswerten zu erweitern; und das Finanzamt prüft die Übereinstimmung zwischen dem Einkommen thailändischer Aktionäre und dem Wert der von ihnen gehaltenen Aktien.
Obwohl proaktive Maßnahmen allmählich mehr Erfolge zeigen, bleiben die wichtigsten Aufgaben die Schließung rechtlicher Schlupflöcher, die Schaffung einer Datenbank für wirtschaftliche Eigentümer und die Erhöhung der Strafen, um eine echte Abschreckung zu erzielen.
Solange Fehlverhalten die Möglichkeit wirtschaftlicher Gewinne bietet, könnte die Nutzung von Strohmannstrukturen zum Erwerb thailändischer Immobilien ein langfristiges Problem im Hinblick auf wirtschaftliche Gerechtigkeit, Staatseinnahmen und den Zugang der thailändischen Bevölkerung zu Wohnraum darstellen, was auch für die Zukunft Anlass zur Sorge gibt.
- Quelle: The Nation Thailand