BANGKOK. Als ausländischer Staatsbürger kann der Kauf einer Immobilie in Thailand eine entmutigende Erfahrung sein. Sie können sich von Ihrem Leben, Ersparnissen oder sogar von großen persönlichen Geldsummen trennen.
Daher ist es wichtig, gründliche Prüfungen und Due Diligence in Bezug auf Grundstücke, Eigentumswohnungen oder Immobilien durch erfahrene Anwälte durchzuführen, um Ihre Investition und Ihr Interesse zu schützen.
Es gibt viele Faktoren, die Sie berücksichtigen müssen, einschließlich Standort, Bauart, Land, Art, Eigentumsurkunden, Schutzmaßnahmen, Sorgfaltspflicht, relevante Gesetze usw. Diese Faktoren allein können aufgrund mangelnder Erfahrung im Land und der Unfähigkeit, Thai zu lesen und zu sprechen schwierig sein, und natürlich die unterschiedlichen und manchmal falsch berichteten Regeln, Gesetze und Verfahren.
Hier ist eine Anleitung zur Unterstützung:
- Rechtliche Planung:
Nachdem Sie Ihre Optionen in Bezug auf Grundstücke, Immobilien, Eigentumswohnungen usw. geprüft haben. Es ist wichtig, dass Sie den weiteren Weg mit einem erfahrenen und professionellen thailändischen Immobilienanwalt rechtlich planen. Als Ausländer gibt es viele Aspekte des thailändischen Rechts, mit denen Sie nicht vertraut sind. Daher ist es wichtig, die Dienste eines Anwalts in Anspruch zu nehmen, um alle Unterlagen zu überprüfen, bevor etwas unterzeichnet wird, einschließlich Reservierungsvereinbarungen und Verträge
- Titelrecherche und Due Diligence:
Einer der wichtigsten übersehenen Schritte in diesem Prozess ist die gründliche Prüfung aller beim örtlichen Grundbuchamt eingetragenen Eigentumsurkunden. Dadurch wird sichergestellt, dass alle registrierten Eintragungen, die auf der Eigentumsurkunde registriert sind, bekannt sind.
Es ist wichtig, dass Sie überprüfen und sichergestellt wird, ob der Verkäufer ein rechtmäßiges Eigentum an der Immobilie besitzt, bevor rechtliche Vereinbarungen getroffen werden. Eine Titelsuche bietet eine klare Geschichte des Eigentums an der Immobilie oder dem Grundstück und zeigt alle Beteiligungen an dieser Immobilie an, einschließlich Pachtverträgen, Darlehen, Hypotheken usw. Bei jeder Titelrecherche wird überprüft, ob die Rechte in Bezug auf den Zugang zum Grundstück wie Umwelt-, Planungs- und Baurechte sowie Wohnbebauungsrechte für jedes Gebiet vorbehalten sind.
Due Diligence:
Dies ist die Methode, um den Status und die Geschichte der Immobilie oder des Grundstücks, das Sie kaufen möchten, festzustellen. Der Due-Diligence-Prozess umfasst die Überprüfung des Status des derzeitigen Eigentümers, um sicherzustellen, dass er in einer guten Position und in der Lage ist, die Immobilie zu verkaufen während andere einen umfassenderen Due-Diligence Bericht und eine Umfrage verlangen. Auch hier kann, wie oben, sowohl beim Landesamt als auch hinsichtlich einer eventuellen Baugenehmigung beim Gemeindeorganisationsamt nachgefragt werden. Weitere Überprüfungen können beim Kreisfinanzamt durchgeführt werden, um die Steuersätze zu ermitteln und festzustellen, ob Steuern im Zusammenhang mit der Immobilie ausstehen.
Eine gründliche Due Diligence ermöglicht auch die Überprüfung, ob die Immobilie vor Gericht ausstehende rechtliche Probleme hat oder nicht gegen den Eigentümer, Verkäufer oder die Immobilie selbst. Eine gründliche Due Diligence sollte auch eine Insolvenzsuche des Eigentümers oder Verkäufers umfassen, da eine bankrotte Person nach dem Insolvenzrecht keine Zivilsachen oder Transaktionen durchführen kann, es sei denn, das Gericht erlaubt ihr dies.
Es ist oft unerlässlich, den Standort der Immobilie bei einem persönlichen Besuch vor Ort zu besuchen, um den physischen Standort des betroffenen Grundstücks, der Eigentumswohnung oder des Gebäudes zu überprüfen und alle relevanten Suchen oder Untersuchungen durchzuführen. Dies kann die Überprüfung der GPS-Punkte des Landes und die Überprüfung aller physischen Markierungen umfassen, um festzustellen, dass das was Sie kaufen, auch tatsächlich vorhanden ist.
Der Zugang zu und von den Grundstücken sollte zusammen mit allen Dienstleistungen wie Strom und Wasser überprüft werden. Es sollte auch überprüft werden, ob das Gebiet in der Regenzeit oder aus anderen Gründen für Überschwemmungen anfällig ist. Physische Überprüfungen jedes Gebäudes können mit oder ohne professionelle Begutachtung durchgeführt werden, um sicherzustellen, dass sich das Gebäude in einem guten Zustand oder Reparaturzustand befindet, und um Fehler oder Probleme damit festzustellen.
Sollten Grundstücke oder Landstücke mit einem Strand verbunden sein, müssten wir das Gesetz befolgen und die Pin-Linie von der Meeresbehörde festlegen und den Gezeitenstrom und die Entfernung vom und zum Grundstück messen. Dies sind nur einige der Checks und Dienstleistungen, die durchgeführt werden können, es sind noch viele weitere Checks verfügbar.
- Vertragsprüfung
Es wird empfohlen, dass Ihr thailändischer Anwalt für Immobilien im Namen des Käufers eine gründliche und sorgfältige Prüfung aller Immobilien, Reservierungen oder Kaufverträge durchführt, um sicherzustellen, dass die Bedingungen fair und nicht voreingenommen sind. Dies dient der Wahrung Ihrer Interessen. Der Anwalt kann Änderungen oder Ergänzungen empfehlen, die nachteilig oder unfair sind.
Das Gleiche gilt für jeden Bauvertrag, der besonders im Umgang mit Bauunternehmern in thailändischer Sprache mit Gefahren behaftet sein kann. Eine gründliche Überprüfung kann den Prozess festlegen, wann Zahlungen für den Bau in verschiedenen Phasen zu leisten sind, z. B. die ersten 25 % werden gezahlt, sobald die Fundamente gesichert sind, die nächsten 25 %, wenn das Dach steht, und so weiter und so weiter und so weiter. Ein guter Anwalt wird auch empfehlen, dass Strafen und Klauseln aufgenommen und gegen Bauunternehmer oder Auftragnehmer wegen verspäteter Leistung oder Bauzeitpläne durchgesetzt werden. Dies stellt sicher, dass das Bauen pünktlich verläuft und dass Strafen verhängt werden, wenn sie in Verzug geraten
- Einzahlungen
Wenn Sie mit allen Suchen und Verträgen zufrieden sind, müssen Sie eine Anzahlung bestätigen, die Ihre Teilnahme am Bau oder Projekt oder Verkauf bestätigt. Danach wird der Verkäufer eine Immobilie effektiv reservieren oder vereinbaren und die nächsten Schritte im Kaufprozess können beginnen. Danach, wenn Sie irgendwelche Verträge in Bezug auf den Siegelkauf abschließen, ist es wichtig, dass diese nach Ihren Vorgaben entworfen werden, um einen erfahrenen Anwalt zu kaufen, um Ihre Position zu schützen
- Vereinbarungen
Sobald alle Parteien mit den Verträgen für den Verkauf und Kauf von Eigentumswohnungen, Grundstücken oder Immobilien zufrieden sind, können Vorkehrungen getroffen werden, damit der Vertrag unterzeichnet und gegebenenfalls bezeugt wird.
- Landesamt
Am Tag der Übertragung des Grundstücks, des Gebäudes oder der Eigentumswohnung von einer Partei auf eine andere werden Gelder entweder zwischen den Parteien oder zwischen den Vertretern oder Anwälten übertragen, sodass die beteiligten Parteien entweder persönlich oder, falls unerfahren, Anwälte anwesend sein und dabei helfen können, damit die Eigentumsübertragung im Namen des Landesamtes zwischen den Parteien erfolgen kann.
Es ist wichtig, mit dem Verfahren vertraut zu sein oder die Unterstützung eines Anwalts des Landesamts in Anspruch zu nehmen, um unerwartete Fragen oder Komplikationen im Umgang mit dem Amt oder seinen Beamten zu berücksichtigen.
Daher ist es wichtig, gründliche Prüfungen und Due Diligence in Bezug auf Grundstücke, Eigentumswohnungen oder Immobilien durch erfahrene Anwälte durchzuführen, um Ihre Investition und Ihr Interesse zu schützen
Wichtige zu berücksichtigende Faktoren:
Ausländische Staatsangehörige können in Thailand kein Land besitzen, sie können jedoch Eigentumswohnungen besitzen, vorbehaltlich der ausländischen Quotenzuteilung. Ausländische Staatsangehörige können Häuser oder Gebäude auf dem Grundstück aufgrund des in der Eigentumsurkunde eingetragenen Flächenrechts besitzen.
Wenn Sie Land kaufen, vielleicht mit Ihrem thailändischen Partner zusammen, werden sich die Landbeamten bei Ihrem Partner erkundigen, woher die Gelder stammen, und von allen Parteien verlangen, dass sie ein Dokument unterzeichnen, aus dem hervorgeht, dass die zur Sicherung des Landes oder Eigentums verwendeten Finanzen die der Thailändischer Staatsangehöriger und nicht der ausländische Staatsangehörige sind.
Es ist wichtig, jeden Kauf oder jede Investition zu schützen und Rechte für die Nutzung des Grundstücks oder Eigentums zu registrieren, um Ihre Interessen zu schützen. Dabei kann es sich um Nießbrauch, Pacht, Vertrag oder Baurecht handeln. Für diese können Dokumente und Verträge zwischen zwei Parteien in Form von Darlehen oder Hypotheken auf die Eigentumsurkunde zusammen mit Absichtserklärungen abgeschlossen werden.
Es ist auch wichtig, Ihre Rechte und Interessen im Falle des Todes einer der beteiligten Parteien zu wahren. Wir empfehlen daher allen Parteien, Testamente zu verfassen, damit jegliches Eigentum, Land usw. eindeutig dem Lebensgefährten überlassen wird. Zu beachten ist, dass bei einem zu Ihren Gunsten eingetragenen Nießbrauch der Nießbrauch mit dem Tod erlischt, während ein Mietvertrag im Rahmen eines Testaments an Erben vererbt werden kann.
Abschließend ist zu sagen, dass Sie beim Kauf von Immobilien, Grundstücken, Eigentumswohnungen usw. insbesondere als ausländischer Staatsangehöriger alle möglichen Prüfungen im Hinblick auf einen möglichen Kauf oder eine mögliche Reservierung gründlich durchführen müssen. Dies erreichen Sie am besten, indem Sie die Dienste erfahrener Rechtsanwälte in Anspruch nehmen, um Ihre Interessen zu beraten und zu wahren.
Viele Anwälte haben internationale Büros in Thailand und in Großbritannien, und sind seit 2006 im Geschäft. Sie haben eine eigene Immobilien- und Handelsabteilung mit engagierten internen erfahrenen thailändischen und internationalen Anwälten. Das Anwalt Team steht Ihnen zur Verfügung, um Ihre Interessen zu schützen, Nachforschungen anzustellen und Sie in Problembereichen zu unterstützen, sie während des Prozesses zu beraten und zu unterstützen und in Ihrem Namen Nachforschungen durchzuführen oder Unterlagen zu verfassen.
- Quelle: The Pattaya News